Kommentár
a társasházi törvényhez

Kiadja a

Wolters Kluwer Kft.

Budapest, 2014

1117 Budapest, Prielle Kornélia u. 21–35.

Telefon: (40) 464-565, +36 (1) 464-5656

Fax: +36 (1) 464-5657

E-mail: info@wolterskluwer.hu

Internet: www.wolterskluwer.hu

Felelős vezető: Tóth Gábor, a Wolters Kluwer Kft. ügyvezetője

Kiadásért felelős: dr. Takács Tibor

A kiadványok szerkesztéséért felelős: dr. Szabó Marianna

Felelős szerkesztő: dr. Szilvási Miklós

Műszaki kiemelt főmunkatárs: Schuller Krisztina

Műszaki szerkesztők: Kerek Imréné, Szász Zoltán

Fedélterv és tördelés: Wolters Kluwer Kft. DTP-csoport

ISBN 978 963 295 266 6

Termékkód: YEB1444

Kiadványaink megtekinthetőek és megvásárolhatóak szakkönyvesboltunkban a Kiadó címén,

továbbá a www.complex.hu portálon.

Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítás és a mű bővített, illetve rövidített változatának kiadási jogát is.

A Kiadó írásbeli hozzájárulása nélkül sem a teljes mű, sem annak bármely része semmiféle formában (fotokópia, mikrofilm vagy más hordozó) nem sokszorosítható.

Horváth Gyula

Kommentár
a társasházi törvényhez

Kommentár
a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényhez

Wolters Kluwer • Budapest, 2014

Szerző:

dr. Horváth Gyula

Kézirat lezárva: 2014. március 15.

© dr. Horváth Gyula, Budapest, 2014

© Wolters Kluwer Kft., Budapest, 2014

A Wolters Kluwer Kft. az 1795-ben alapított

Magyar Könyvkiadók és Könyvterjesztők Egyesülésének a tagja.

Rövidítések jegyzéke

1959-es Ptk.

1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről

1997-es Társasházi tv.      

1997. évi CLVII. törvény a társasházról

Civil tv.

2011. évi CLXXV. törvény az egyesülési jogról, a közhasznú jogállásról, valamint a civil szervezetek működéséről és támogatásáról

Étv.

1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről

Info tv.

2011. évi CXII. törvény az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról

Inytv.

1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

Inytv. vhr.

109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról

Itv.

1990. évi XCIII. törvény az illetékekről

Fgy. tv.

1997. évi CLV. törvény a fogyasztóvédelemről

Ket.

2004. évi CXL. törvény a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól

Közjegyzői tv.              

1991. évi XLI. törvény a közjegyzőkről

Lakás tv.

1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

OTÉK

253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről

Pp.

1952. évi III. törvény a polgári perrendtartásról

Ptk.

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről

Számv. tv.

2000. évi C. törvény a számvitelről

Társasházi tv.

2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról

Ügyvédi tv.

1998. évi XI. törvény az ügyvédekről

2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról

A Társasházi törvény jelentősége

1. Bevezetés

A magyarországi lakásállomány több mint egynegyede társasházban található. Ebből következően a Társasházi tv. rendelkezései a lakosság széles körét érintik, azt a mindennapokban jogi végzettséggel nem rendelkezők is alkalmazzák.

Ez szükségessé teszi (tenné), hogy szabályainak megfogalmazása egyértelmű, és a laikusok számára is közérthető legyen. Sajnos a Társasházi tv. ezen elvárásoknak nem minden esetben tud megfelelni. Kommentárunkban ezért törekszünk a közérthetőségre. Esetenként kitérünk olyan jogviszonyok magyarázatára is, melyek a jogászok számára nem okoznak értelmezési nehézséget. Mindezek célja, hogy a kiadványt a jogi képzettséggel nem rendelkező közös képviselők, társasházkezelők, társasházban élők is hasznosíthassák.

2. A társasházi jogviszonyhoz szorosan kapcsolódó egyéb jogszabályok

A Társasházi tv. nem kizárólagosan szabályozza a tárgykörébe vont jogviszonyokat. A társasházakkal kapcsolatos rendelkezéseket tartalmaz a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.), az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.), illetve annak végrehajtási rendelete a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Inytv. vhr.) is.

3. A szabályozás jellege

A Társasházi tv. szabályozási köre rendkívül sokrétű. Találhatunk benne dologi és kötelmi jellegű szabályokat is. Ebből következően a normák kógenciájának vagy diszpozitivitásának eldöntése önmagában is komoly kihívás elé állítja a jogalkalmazókat.

Sok esetben a törvényszöveg alapján nehéz megítélni, hogy az adott szabály kógens vagy eltérést engedő-e, különösen, ha nem dologi jogi jellegű szabályról, hanem szervezeti rendelkezésről van szó.

A következetes ítélkezési gyakorlat alapján azonban egyértelműen kijelenthető, hogy a Társasházi tv. rendelkezéseitől csak abban az esetben lehet eltérni, ha az eltérést a törvény kifejezetten megengedi. Ilyen eltérést engedő szabályt tartalmaz a Társasházi tv. 3. § (3) bekezdése (tulajdonostársak kezesi felelősségének mértéke a társasházközösség egészét terhelő kötelezettségekért), a 24. § (1) bekezdése (közös költség viselése), a 26. § (4) bekezdése (dohányzás engedélyezése a zárt légterű közös tulajdonú részeken, területeken), a 37. § (2) bekezdése (az eredetivel azonos napon tartott megismételt közgyűlés lehetőségének kizárása).

Látható, hogy eltérésre a törvény kizárólag olyan kérdésekben ad lehetőséget, amelyet a hatályos jog szerint a szervezeti-működési szabályzatban (esetleg az annak részét képező házirendben) kell szabályozni.

4. A társasházakra vonatkozó korábbi szabályozás

Tekintve, hogy az esetek döntő többségében a társasházak hosszú ideig, évtizedekig vagy annál is hosszabb ideig működnek, a Társasházi tv. rendelkezései túlnyúlhatnak a jogszabály időbeli hatályán. Értjük ez alatt azt, hogy a törvény rendelkezéseit olyan társasházakra is alkalmazni kell, melyek a törvény hatálybalépése előtt jöttek létre.

A törvény azonban azt is kimondja, hogy a hatálybalépése előtt keletkezett körülményre alapított igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbírálni [Társasházi tv. 63. § (1) bek.]. Ennek okán érdemes a felsorolás szintjén megemlíteni a jelenlegi szabályozást megelőző jogszabályokat.

A társasházakra vonatkozó szabályokat a társasház-tulajdonról szóló 1924. évi XII. törvénycikk tartalmazta először. E jogszabály egészen 1979-ig volt hatályban, azt a társasházról szóló 1977. évi 11. törvényerejű rendelet váltotta. Ezt követte a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény (a továbbiakban: 1997-es Társasházi tv.), melyet a hatályos Társasházi tv. váltott fel.

Az Országgyűlés a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a társasházak szabályszerű, szakszerű és biztonságos működése, valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja:

Preambulum

A Társasházi tv. preambuluma csupán a törvény tárgyi hatályát rögzíti. E jogszabály rendezi a társasháztulajdon létesítésének, fenntartásának, a társasházak működésének és a tulajdonosi érdekek érvényesítésének szabályait.

I. Fejezet

ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

A társasház

1. § (1)

(2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.

(3)

1. A társasháztulajdon fogalma

A törvény nem határozza meg a társasháztulajdon fogalmát. Ennek oka, hogy a Ptk. hatálybalépésével egyidejűleg, 2014. március 15-én a jogalkotó megszüntette azt a párhuzamosságot, hogy mind a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: 1959-es Ptk.), mind a Társasházi tv. – gyakorlatilag azonos szöveggel – tartalmazott fogalommeghatározást.

Érdemben nem történt változás a korábbi rendelkezésekhez képest, sőt némi fogalmi zavar is fellelhető a Ptk. és a Társasházi tv. rendelkezéseinek összevetésekor. A Ptk. ugyanis a társasház fogalmát határozza meg, tartalmilag a 2014. március 15. előtti társasháztulajdon fogalommeghatározással azonos módon. Ezzel párhuzamosan a társasház fogalmát a Társasházi tv. is meghatározza, de az a Társasházi tv.-ben nem a közös tulajdon egy formája, hanem az épület.

A Társasházi tv. szerint társasház: a lakóépület és a nem lakás céljára szolgáló épület. Lakóépület: az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát. Nem lakás céljára szolgáló épület: minden egyéb olyan épület, amelyben legalább két, műszakilag megosztott önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiség van (társas irodaépület, társas üdülő, társas garázs stb.). (Társasházi tv. 56. § 1. pont.)

Mindez azonban nem változtat azon, hogy a társasháztulajdon a közös tulajdon egyik speciális formája.

Mind a Ptk., mind a Társasházi tv. rendelkezéseit figyelembe véve egyértelműen kijelenthetjük, hogy társasháztulajdonná csak ingatlannak minősülő (vagy a felépítést követően azzá váló) épület alakítható. Vagyis olyan építményekből lehet társasház, melyek alkotórészi kapcsolatban állnak az alattuk lévő földrészlettel.

Vannak olyan építmények (például pavilonok), melyekről nem lehet egyértelműen eldönteni, hogy azok az alattuk lévő ingatlannal alkotórészi kapcsolatban állnak-e. Egy felépítmény ingó vagy ingatlan jellegét kétség esetén a földterülettel való összefüggése dönti el, azaz, hogy ez az összefüggés alkotórészi vagy tartozéki jellegű.

A Ptk. 5:15. §-a értelmében alkotórész mindaz, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetőleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne. A fődolog mindig a föld. Az alkotórész kapcsolat megállapításához azt kell elsősorban vizsgálni, hogy az építmény annak elpusztulása és jelentős állagsérelme nélkül elválasztható-e a földtől. Ha igen, akkor nem tekinthető alkotórésznek. Az, hogy a felépítmény betonalapra épült és közművekkel ellátott, önmagában még nem jelenti azt, hogy az építmény és a földterület közt alkotórészi kapcsolat lenne. Ha pedig az építmény nem minősül ingatlannak, akkor nem alakítható társasházzá. Ebből következően egy több pavilonból álló „bódésor” adott esetben nem lehet társasház még akkor sem, ha azt betonalapra építik, közművesítik stb.

Tekintve, hogy a társasház az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre, figyelemmel kell lenni arra is, hogy az ingatlan-nyilvántartás szempontjából mi minősül épületnek. Az ingatlan-nyilvántartás szabályai szerint épületnek minősül a 12 m2-nél nagyobb, kőből, téglából, vályogból, tömött falból, továbbá vasbetonból készült vagy előre gyártott elemekből összeállított épület; a faépületek vagy vasvázas épületek közül pedig az, amelynek szilárd alapja (kő, tégla, beton stb.) van [Inytv. vhr. 51. § (4) bek.]. Csak e követelményeknek megfelelő épület alakítható társasházzá, ha az egyéb törvényi előírások is teljesülnek.

További fontos eleme a társasháztulajdon fogalmának, hogy az épületben legalább két, műszakilag megosztott lakásnak vagy helyiségnek kell lennie. Az, hogy műszakilag megosztott, azt jelenti, hogy a két lakást (helyiséget) egymástól épületszerkezet (például válaszfal) választja el, mindkét lakás (helyiség) önállóan megközelíthető a közös tulajdoni részek, illetve közterület felől és mindkettő alkalmas a rendeltetése (lakás, garázs, üzlethelyiség stb.) szerinti használati célra.

Nem jelent műszaki megosztást a teremgarázs beállóhelyeinek felfestése, ezért ezek nem alakíthatók önálló ingatlanná (külön tulajdonná). Ez egyébként komoly hiányossága a hatályos szabályozásnak, mely egy egyszerű jogszabály-módosítással kiküszöbölhető lenne. Ha a törvény vagy az Inytv., illetve az Inytv. vhr. lehetővé tenné a teremgarázsban egyértelmű felfestéssel elválasztott parkolóhelyek önálló ingatlanként, társasházi külön tulajdonként történő bejegyzését, akkor sokkal egyszerűbb lenne a parkolóhelyek tulajdonjogának átruházása.

A két, műszakilag megosztott lakásnak vagy helyiségnek egy épületben kell lennie. Ha a földrészleten több épület is található, az nem akadálya a társasházzá alakításnak, ha legalább az egyik épületben van két, műszakilag megosztott lakás vagy helyiség.

Egy földrészleten csak egy társasház hozható létre függetlenül az épületek számától. Ettől eltérni csak osztott tulajdonjog esetén lehetséges. Ha a földrészlet tulajdonosa a társasházközösségen kívüli személy, akkor nincs akadálya annak, hogy a társasházat épületenként alakítsák ki, ha erre az egyes épületek egyébként alkalmasak.

A hatályos szabályok [Inytv. 11. § (4) bek. és Inytv. vhr. 52. § (1) bek., 53. § (1) bek.] szerint társasház nem hozható létre több földrészleten, mert a társasház törzslapon csak egy helyrajzi számon nyilvántartott földrészlet szerepelhet.

2. A külön tulajdon

Társasháztulajdonról csak akkor beszélhetünk, ha van alapító okirat, amely meghatározza, hogy mely ingatlanrészek tartoznak külön tulajdonba. Minden az alapító okiratban külön tulajdonként meg nem határozott ingatlanrész közös tulajdonnak tekintendő.

A külön tulajdon az ingatlan-nyilvántartásban ún. egyéb önálló ingatlanként kerül bejegyzésre a tulajdonost megillető (közös)tulajdoni hányaddal együtt [Inytv. 12. § b) pont]. A külön tulajdont az ingatlan-nyilvántartás ún. társasház különlap formájában tartja nyilván (Inytv. vhr. 54. §). A külön tulajdoni ingatlant a gyakorlatban albetétnek is nevezik.

Az nem feltétele a társasháztulajdon létrehozásának, hogy több tulajdonos legyen. Egyetlen tulajdonos tulajdonába is kerülhet az összes külön tulajdoni ingatlan. A külön tulajdon tulajdonképpen egy jogi fikció. A törvény bizonyos feltételek fennállása esetén lehetővé teszi a tulajdonos(társak)nak, hogy jogi értelemben önálló, a többi ingatlantól független ún. külön tulajdonokra osszák az épületet, mely külön tulajdonokhoz kapcsolódik egy eszmei tulajdoni hányad, mely a közös tulajdonban maradó részekre vonatkozik.

Ez a közös tulajdon egyéb formáihoz képest lényegesen egyszerűsíti a külön tulajdonon fennálló rendelkezési jog gyakorlását.

3. A közös tulajdon

Amint arra fentebb már utaltunk, minden külön tulajdonként meg nem határozott ingatlanrész közös tulajdonnak tekintendő. Az alapító okiratban külön tulajdonként meg nem határozott épületrész (például tartófalak, szigetelések, kémények, tetőszerkezet stb.), épületberendezés (például lift, kaputelefon stb.), helyiség (pince, bicikli- vagy babakocsi tároló stb.), illetőleg lakás (gondnoki, házfelügyelői lakás stb.) közös tulajdonnak minősül.

Főszabályként irányadó, hogy mindaz, amit az alapító okirat kifejezetten nem sorol fel a társasházi külön tulajdonba tartozó részként, közös tulajdonban van. A közös tulajdonba tartozó épületrészek, illetőleg a külön tulajdon meghatározása során kizárólag az alapító okirat, valamint a Társasházi tv. rendelkezései irányadók, kisegítő szabályként alkalmazva a Ptk. rendelkezéseit.

A törvény azt is kimondja, hogy az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.

Azt, hogy a külön tulajdonban lévő egyes épületszerkezet, épületrész, vagyontárgy közös tulajdonba tartozik-e, annak műszaki rendeltetése, illetve használati célja határozza meg, ha az alapító okirat nem ad egyértelmű iránymutatást.

A közös tulajdont az ingatlan-nyilvántartás ún. társasház törzslapon tartja nyilván (Inytv. vhr. 52–53. §).

4. A külön tulajdon és a közös tulajdoni hányad jogi egysége

Amint arra fentebb már utaltunk, a társasháztulajdon egy speciális, osztott közös tulajdoni forma. A műszakilag elkülönített, önálló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, az épület többi része és a földrészlet – ha az nem a társasházközösségen kívüli személy tulajdona – közös tulajdonban van. A külön tulajdon és a közös tulajdonból az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad azonban a Ptk. 5:85. § (3) bekezdése értelmében együtt minősül önálló ingatlannak.

A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada semmilyen módon nem választható el a külön tulajdontól. Az sem lehetséges, hogy valaki a külön tulajdont anélkül ruházza át, hogy egyidejűleg a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadot is átruházná.

A külön tulajdon és a közös tulajdon egymástól függetlenül nem terhelhető meg és a Társasházi tv. 10. §-ában foglalt kivétellel nem ruházható át.

Ebből következően nincs lehetőség arra, hogy a közös tulajdoni részekre például jelzálogjogot alapítsanak vagy azt egyéb módon megterheljék. Ez még akkor sem lehetséges, ha ahhoz valamennyi tulajdonostárs hozzájárul. Megterhelni csak a külön tulajdont lehet.

5. A külön tulajdon megszűnésének hatása a közös tulajdoni hányadra

Ha egy külön tulajdon fizikailag megszűnik (lebontják, megsemmisül stb.) az nem jelenti a hozzá tartozó közös tulajdoni hányad automatikus megszűnését. Sajnos jogszabály ezt a kérdést egyáltalán nem rendezi, de a Kúria egy eseti döntésében (BH2014. 183.) az alábbiakat fejtette ki: „A felperes elsődleges kérelme – tartalma szerint – kiterjed annak a megállapítására is, hogy az I–II. rendű alpereseknek a társasházi közös tulajdonban fennálló tulajdoni hányada a külön tulajdonukban álló helyiség lebontása folytán megszűnt. Abból a körülményből, hogy sem az 1959. évi IV. törvény, sem a Társasházi tv. ezt a kérdést kifejezetten nem rendezi, ilyen következtetés nem vonható le.

A tulajdonjogban csak törvény kifejezett rendelkezése esetén következhet be változás, olyan szerzési módot a tételes jog nem ismer, amelyből – akárcsak analóg módon – levezethető lenne az, hogy társasházi különlapon felvett önálló ingatlan megsemmisülésével az ahhoz tartozó közös tulajdoni hányadot a többi tulajdonostárs szerzi meg. Ezt az értelmezési módot kizárja az is, hogy a közös tulajdonban a közös tulajdoni hányadok megállapítása szerződéssel történt meg.

Ehhez képest konkrét jogszabályban megtestesülő rendező elv hiányában csupán a gyakorlatban érvényesül az az elv, hogy a közös tulajdoni hányadok a külön tulajdonban álló ingatlanok hasznos alapterületéhez igazodnak, de ettől megállapodással el lehet térni. A törvényen alapuló tulajdonszerzés tehát feltételezné, hogy a törvényi rendelkezésből egyértelműen megállapítható a szerzés aránya. A perbeli jogviszonyban erről nincs szó.

A tulajdonostársak kölcsönös megállapodásának hiányában a sajátos helyzetből adódó jogvita rendezésére és az annak eredményeként kialakított tulajdoni viszonyoknak az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetésére elvileg csak – részben a Ptk. egyes rendelkezéseinek analóg alkalmazásával – a következő módon van lehetőség.

Ha társasháztulajdonban az egyik önálló ingatlan megsemmisül (lebontják), akkor ezt a tényt a bíróságnak kell megállapítania. Ha ez a lefolytatott bizonyítás eredményeképpen megállapítható, akkor következő lépésben megnyílik a lehetőség a társasházban fennálló közös tulajdon megszüntetésére, amelyre más esetben egyébként csak a Társasházi tv.-ben meghatározott esetekben, és ott is csak részben lenne lehetőség [Társasházi tv. 10. § (2)–(4) bek.].

A közös tulajdon megszüntetésére irányuló kérelem folytán a bíróság a volt tulajdonosok közös tulajdoni hányadát – megváltás ellenében – a többi tulajdonostárs közös tulajdonába adja [Ptk. 148. § (2) bek.]. A döntés folytán kialakult tulajdoni viszonyok teszik lehetővé – további kérelem folytán – az alapító okirat olyan tartalmú módosítását, amelynek eredményeképpen a megszerzett tulajdoni hányadok az egyes külön tulajdoni lapon nyilvántartott önálló ingatlanokhoz rendelhetőek és ennek eredményeként a megváltozott tulajdoni és természetbeni viszonyok az ingatlan-nyilvántartásban átvezethetőek.

A Kúria hangsúlyozza, hogy bár a társasház alapító okirata mint szerződés általában nem módosítható, de a tulajdoni viszonyokban a törvény erejénél bekövetkezett jogváltozás folytán a bíróság rendelkezhet az alapító okirat korábbi rendelkezéseinek a megváltoztatásáról (BH2010. 11.).

Az alapító okirat bíróság által történő módosításának eredményeképpen érhető el, hogy az alapító okirat már nem tartalmazza a megszűnt külön tulajdont és a szintén megszűnt közös tulajdoni hányadot („B” épület).

Csak a fenti kérdésekben való egységes döntés eredményeképpen van lehetőség az alapító okirat módosításának az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetésére.

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés feltétele, hogy a bíróság a felperes által beszerzett záradékolt változási vázrajzot és az épület elbontását igazoló hatósági bizonyítványt az ítélethez mellékelje [Inytv. 28. § (1) bek., 25/2013. (IV. 16.) VM rendelet 4. § (3) bek. c) pont, 29. § (2) bek.].

6. A földhasználati jog

Az épülethez tartozó földrészlet főszabályként a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.

E kógens szabálytól egyetlen esetben lehet elérni: ha osztott tulajdon áll fenn a földrészlet és az épület vonatkozásában. Ilyen akkor jön létre, ha az épület társasháztulajdonná alakítása előtt a földrészletnek és az épületnek különböző személy a tulajdonosa. Az épület és a földterület tulajdonosai között még részlegesen sem lehet átfedés. Ha az épület tulajdonosa, tulajdonosai úgy döntenek, hogy társasháztulajdonná alakítják az épületet, akkor a társasházi tulajdonostársakat a földrészletre törvényen alapuló használati jog illeti meg. Mivel ezt a használati jogot a Ptk. 5:85. § (2) bekezdése hozza létre, a földrészlet tulajdonosa nem követelhet használati díjat sem a használati jog létrejöttekor, sem annak fennállása alatt. A tulajdonostársak jogosultak a földrészlet használatára és hasznai szedésére, valamint kötelesek viselni a földrészlet fenntartásával járó terheket.

A Ptk. társasházakra vonatkozó rendelkezésein alapuló földhasználati jog a társasháztulajdon megszűnéséig áll fenn. A társasháztulajdon megszűnésekor a használati jog átalakul a Ptk. 5:145. § szerinti földhasználati joggá, ha az épület továbbra is fennmarad. Az épület megsemmisülése esetén értelemszerűen megszűnik a Ptk. 5:85. § (2) bekezdésén alapuló földhasználati jog.

A használati jogra egyebekben a Ptk. földhasználatra vonatkozó rendelkezéseit (Ptk. 5:145. és 5:19. §) kell megfelelően alkalmazni.

Kapcsolódó joggyakorlat

EBH2011. 2363. A kéményben, mint a társasház közös tulajdonában álló építményrészben található bélelés helyreállítására, a kémény szabályossá tételére a társasház és nem a kéménybe kötött gázüzemű berendezést használó lakás tulajdonosa köteles.

EBH2007. 1673. A társasházhoz tartozó közös tulajdonú telek-ingatlanon elhelyezkedő felszíni gépkocsi-beálló kizárólagos használata, mint használati jog, nem jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba.

KGD2013. 132. Társasházi ingatlan megvásárlása a telek és a lakás együttes részét jelenti, ezért az egy összegben meghatározott vételár telekárat is tartalmaz.

KGD2011. 179. Osztatlan közös tulajdonban álló épületrész, földrészlet tulajdonjogát a vevő a külön tulajdonban álló lakáshoz tartozó tulajdoni hányad arányában szerzi meg.

KGD2011. 104. A kéményben, mint a társasház közös tulajdonában álló építményrészben található bélelés helyreállítására, a kémény szabályossá tételére a társasház és nem a kéménybe kötött gázüzemű berendezést használó lakás tulajdonosa köteles.

BH2005. 52. Társasházban lévő lakás értékesítése esetén az eladót szavatossági felelősség csak a külön tulajdonú lakás és a közös tulajdonból ahhoz tartozó hányad után terheli. Hibás teljesítés esetén a vevő a lakás feletti tető javításának teljes összegére nem tarthat igényt.

BH1976. 352. Abban a kérdésben, hogy a társasház erkélye tulajdonjogilag a lakáshoz tartozik-e vagy közös tulajdonban van-e, az alapító okirat rendelkezésének hiányában az erkély rendeltetésének van jelentősége.

Kúria Pfv.X.20.464/2011/9. A lift és a kaputelefon közös tulajdonban levő részei a társasháznak, s függetlenül attól, hogy a tulajdonostárs ezeket használja-e, az ezzel kapcsolatos költségeket viselnie kell.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.21.268/2008/11. Közös tulajdoni hányad meghatározása a társasháztulajdon ítélettel történő létrehozása során.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.21.129/2008/7. A Társasházi tv. 1. § (3) bekezdése szerint a társasháztulajdon ún. földhasználati jogon alapuló formájának létrehozására csak abban az esetben kerülhet sor, ha az épületingatlan és a hozzá tartozó földrészlet tulajdonjoga egymástól elkülönül.

Legfelsőbb Bíróság Gfv.X.30.526/2008/3. Főszabályként irányadó, hogy mindaz, amit az alapító okirat kifejezetten nem sorol fel a társasházi külön tulajdonba tartozó részként, közös tulajdonban van.

Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.21.518/2012/4. A tömbfűtés és a távfűtés elhatárolása, illetve az ebből eredő igények elbírálásának szempontjai.

Debreceni Ítélőtábla Pf.II.20.901/2012/4. Közös tulajdon megszüntetésének szempontjai olyan esetben, amikor egy tulajdonostárs kizárólag a társasház törzslapon nyilvántartott közös tulajdoni hányaddal rendelkezik anélkül, hogy külön tulajdonnal rendelkezne.

Debreceni Ítélőtábla Pf.II.20.829/2012/5. A közös tulajdon társasháztulajdonná alakítását elutasító kereset elbírálásának szempontjai.

Tatabányai Törvényszék 3.Pf.20.346/2013/3. A társasház főórája és a lakások mérőórái között mért hőmennyiség-különbözet társtulajdonosok közötti felosztásának szempontjai távhőszolgáltatás (meleg víz és fűtés) esetén.

99/2010/Tht. 1. § (1)/ISZ Egy kivitelező lakóparkot épít, a lakások egy részét eladta. A társasház még nem alakult meg, de a kivitelező cég közös költséget számláz azoknak a tulajdonosoknak, akik már megvették a lakást. Számlázhat-e közös költséget a tulajdonosok felé a kivitelező?

Kapcsolódó jogi szabályozás

Inytv.

Inytv. vhr.

2. §

Hatályon kívül helyezte: 2013. évi CCLII. törvény 157. § b). Hatálytalan: 2014. III. 15-től.

3. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.

1. A társasházközösség jogalanyisága

A Társasházi tv. jogalanyiságot biztosít a társasházközösség számára. A társasház tulajdonostársainak közössége az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit [Társasházi tv. 3. § (1) bek.].

A jogalanyiság azonban korlátozott, csak az épület fenntartásával és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézésére terjed ki. A társasház korlátozott jogalanyisága az olyan igények érvényesítésére terjed ki, amelyek arra irányulnak, hogy a társasházközösséget alkotó tulajdonostársak jogvédelmet kapjanak a társasháztulajdonú ingatlan háborítatlan használata és birtoklása végett. Ezen igények minősülnek a közös tulajdonnal kapcsolatos ügynek.

A közös tulajdont érintő dologi jogi igény nem tartozik a közös tulajdonnal kapcsolatos intézkedések körébe, így e tekintetben a társasháznak nincs jogképessége. Az ítélkezési gyakorlat szerint a szolgalommal kapcsolatos kereset dologi jogi kereset, ezért az a társasházi közös tulajdont érintő olyan dologi jogi igénynek minősül, amely nem tartozik a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése körébe. Szintén nem érvényesíthet a társasházközösség tulajdoni igényt sem.

A társasházközösség jogképessége nem terjed ki a személyhez fűződő jog megsértésére alapított perre, ilyen perben a társasházközösség fél nem lehet.

A társasház azonban jogképességgel rendelkezik, azokban a perekben, amelyeket új épület közös tulajdonban álló részeinek jótállási kötelezettség alá eső, illetőleg szavatossági igénnyel orvosolható hibái miatt indít.

A bírói gyakorlat szerint közös határvonal helyének megállapítása, a kerítés határvonalra való áthelyezése, az utcafronti kerítés helyreállítása, valamint a szomszédjogot sértő zavarásra alapított keresetek a társasháztulajdonú ingatlan háborítatlan használatára és birtoklására irányulnak. Mivel ezek az igények a tulajdonjog magánjogi védelmének eszközei, a közös tulajdon megvédésére szolgálnak és a Társasházi tv. szerinti közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézésére vonatkoznak. Ezekre a társasházközösség korlátozott jogképessége fennáll.

Kimondta a Legfelsőbb Bíróság azt is, hogy a birtokvédelmi igény nem teszi szükségessé a birtokában sértett, vagy sértve érzett társasház tulajdonosainak együttes fellépését, ezt a társasház éppen a tulajdonok érdekében teheti meg önállóan, a birtokvitában ugyanis meghatározott személyek perbenállására vonatkozó perjogi előírás nincs (Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.21.008/2007/4.).

2. A jogalanyiság kezdete

A társasház ugyan az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik, azonban jogalanyisága már ezt megelőzően, az alakuló közgyűlés megtartásának napjával megkezdődik.

Az alakuló közgyűlés joghatása ugyanis többek közt az, hogy azt követően a társasházközösség megkezdheti a Társasházi tv. szerinti működést, függetlenül attól, hogy a társasház – ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hiányában – esetleg még nem jött létre. Ez a Társasházi tv. 12. § (3) bekezdéséből következik, amely szerint az alakuló közgyűlést követően a tulajdonostársak – a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően – gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik. Mivel a törvény nem jelöli meg külön azokat a jogokat, illetve azokat a kötelezettségeket, amelyek a bejegyzés előtt megilletik, illetve terhelik a tulajdonostársakat, az alakuló közgyűlés megtartása után a még be nem jegyzett társasházközösség jogalanyisága azonos a bejegyzett társasházközösség jogalanyiságával.

A Legfelsőbb Bíróság egy eseti döntésében kimondta, hogy „A működését szükségszerűen megkezdő társasházközösség az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető már az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés előtt is.” (Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.22.476/2003.)

3. A társasházközösség perbeli képviselete

A Pp. 49. § (2) bekezdésével összhangban (amely szerint, ha a fél jogi személy nevében törvényes képviselője jár el a perben) a Társasházi tv. kimondja, hogy a perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. Ez azt jelenti, hogy a társasházközösség képviseletében a perben a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke jár el. Ez a szabály kógens, sem a társasházközösség, sem a tulajdonostársak nem térhetnek el a képviselet szabályaitól, mert az eltérő rendelkezés harmadik személyekkel szemben hatálytalan.

A perbeli cselekvőképességre vonatkozó szabály összhangban van a Társasházi tv. 50. § (1) bekezdésének szabályaival is, amely a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét mint a társasházközösség ügyintéző szervét hatalmazza fel a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt.

A közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke a társasházközösség szervezeti képviselője. Bár ezt a törvény kifejezetten nem tartalmazza, a képviseleti jog a bíróság és más hatóság előtti képviseleten kívül minden harmadik személy, illetve a tulajdonostársak előtti képviseletre is vonatkozik.

A képviselet jelenti a közösség írásbeli és szóbeli képviseletét is, magában foglalja a közösséget jogosító, illetve kötelező bármely formájú és tartalmú jognyilatkozat megtételét, ideértve a perbeli jognyilatkozatokat is.

A képviseleti jog korlátozása harmadik személyekkel szemben hatálytalan. Ezt a rendelkezést a lehető legtágabban kell értelmezni. Azt jelenti, hogy külső jogviszonyokban nincs hatása az alapító okiratba, a szervezeti-működési szabályzatba vagy közgyűlési határozatba foglalt semmilyen, a képviseleti jogosultságot érintő korlátozásnak. Nincs hatása például az olyan korlátozásnak, amely a közös képviselet perbeli nyilatkozatát például a közgyűlés előzetes vagy utólagos jóváhagyásához köti, vagy például több közös képviselő együttes eljárását írja elő.

A képviseleti jogosultság a közös képviseleti tisztséggel jön létre, és annak megszűnésével szűnik meg.

Természetesen nincs akadálya annak, hogy a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a perbeli képviseletre jogi képviselőt hatalmazzon meg.

Érdekütközés esetén (például ha a közös képviselővel vagy az intézőbizottság elnökével szemben kell igényt érvényesítenie a társasházközösségnek) a bíróság által kirendelt ügygondnok képviseli a társasházközösséget.

Kapcsolódó joggyakorlat

EBH2010. 2232. Azok a kereseti kérelmek, amelyek arra irányulnak, hogy a társasházközösséget alkotó tulajdonostársak jogvédelmet kapjanak a társasház tulajdonú ingatlan háborítatlan használata és birtoklása végett, helyes jogértelmezéssel a közös tulajdonnal kapcsolatos ügynek minősülnek. Az ilyen ügyek intézésével kapcsolatos perre a felperes társasházközösség jogképessége fennáll.

EBH2008. 1784. A társasházközösség által vagy a társasházközösség ellen indított perben előterjesztett több kereseti kérelem esetén külön-külön kell vizsgálat tárgyává tenni, hogy van-e a felek mindegyikének perbeli jogképessége. Ennek hiányában megalapozatlan a per megszüntetése.

EBH2008. 1783. A társasház perbeli jogképességgel rendelkezik, azokban a perekben is, amelyeket új épület közös tulajdonban álló részeinek jótállási kötelezettség alá eső, illetőleg szavatossági igénnyel orvosolható hibái miatt indít.

KGD2012. 36. Társasház közös tulajdonában álló önálló ingatlanrész csak szabályos szerződési akaratot tartalmazó közgyűlési határozat alapján jegyezhető be.

KGD2010. 39. Ráépítés címén – társasházi közös tulajdonban lévő padlástérre – kért bejegyzési kérelmet akkor lehet teljesíteni, ha a tulajdonostársak ebben megegyeznek.

KGD2003. 153. Társasház bejegyzése iránti kérelmet elutasító földhivatali határozat bírósági felülvizsgálatát lakóközösség – perbeli jogképessége hiányában – nem kérheti.

BH2014. 113. I. A 2003. évi CXXXIII. törvény 3. § (1) bekezdésében foglalt, harmadik személyekkel szembeni rendelkezés hatálytalanságát kimondó szabály ügyleti-képviseleti jellegű, a társasház közgyűlési határozataival kapcsolatos sérelmek orvoslására nem alkalmas. Az anyagi jogi jogszabályokkal ellentétes, a Tht. 42. §-a alapján meg nem támadott közgyűlési határozatok konkrét esetben történő érvényesülésének a kötelező rendelkezéseket tartalmazó anyagi jogi jogszabályok szabnak határt.

BH2014. 113. II. A Tht. 3. § (1) bekezdésében foglalt hatálytalanság, és a 42. § (1) bekezdésében használt érvénytelenség csupán szóhasználati azonosság a Ptk. kötelmi jogi fogalmaival, tartalmuk különböző. A Ptk. kötelmi jogi szabályai a társasház okiratai közül kizárólag az alapító okiratra alkalmazhatók.

BH2014. 113. IV. A társasház dologi jogi szempontból jelentős adataira – akár az alapító okiratban foglaltak ellenében is – a közhiteles ingatlan-nyilvántartás adatai az irányadóak.

BH2011. 41. A társasházközösség korlátozott perbeli jogképessége megítélésének szempontjai.

BH2008. 282. A társasházi törvény 10. § (3) bekezdése, illetve 3. § (2) bekezdése az ingatlan-nyilvántartási eljárásban nem teszi lehetővé az olyan okiraton alapuló bejegyzést, amely nem tartalmazza a tulajdonostársak aláírását.

BH2008. 272. A társasház perbeli jogképességgel rendelkezik, azokban a perekben is, amelyeket új épület közös tulajdonban álló részeinek jótállási kötelezettség alá eső, illetőleg szavatossági igénnyel orvosolható hibái miatt indít.

BH2006. 252. A társasház perbeli jogképessége.

BH1999. 79. A társasházak a cégjegyzékbe nem jegyezhetők be, ezért az általuk kezdeményezett jogviták elbírálása nem tartozik a cégbíróságok hatáskörébe.

BDT2010. 2275. A közös tulajdonban és használatban álló épületrészek hibái miatt az igények érvényesítése során a társasház tagjai nem külön-külön, hanem a tulajdonközösség tagjaiként a többi taggal együtt – együttes jogosultakként – léphetnek fel a kötelezettel szemben. A társasház tulajdonostársainak közössége – az általa viselt közös név alatt – jogosult a közös tulajdonban álló épületrészek hibás teljesítéséből eredő szavatossági, jótállási vagy kártérítési igények érvényesítésére.

BDT2006. 1313. A társasházközösség kizárólag az épület fenntartásával és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyekben perelhet, illetve perelhető. Ezért a személyhez fűződő jog megsértésére alapított perben a társasház a Pp. 48. §-ában meghatározott perbeli jogképességgel nem rendelkezik.

Kúria Pfv.VIII.22.071/2011/7. A házmesteri lakás használati és közüzemi díjának érvényesítése a közös tulajdonnal kapcsolatos ügynek minősül, így az ezek tárgyában indított perre a társasházközösség jogképessége fennáll.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.22.476/2003. A működését szükségszerűen megkezdő társasházközösség az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető már az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés előtt is.

Kúria Pfv.III.21.853/2012/5. A közös tulajdonú épületrészek működtetésével oki összefüggésben keletkezett károkért a társasházközösség tartozik felelősséggel és ő kerül jogviszonyba a károsulttal. Ez megfelelően irányadó abban az esetben is, ha a kár valamelyik tulajdonostárs külön tulajdonában álló épületrészben keletkezett.

Fővárosi Ítélőtábla 8.Pf.20.167/2013/4. A társasházközösséggel szemben a közös tulajdonban álló helyiség bérbeadására kötött szerződés megszegéséből eredő igények érvényesíthetők. E körben a társasházközösség jogalanyisága megállapítható.

Debreceni Ítélőtábla Pf.I.20.296/2013/4. A társasházközösség felelősségének megállapítása az épületről lehulló elemek által okozott kár megtérítése iránt indított perben.

Debreceni Ítélőtábla Pf.II.20.901/2012/4. Közös tulajdon megszüntetésének szempontjai olyan esetben, amikor egy tulajdonostárs kizárólag a társasház törzslapon nyilvántartott közös tulajdoni hányaddal rendelkezik anélkül, hogy külön tulajdonnal rendelkezne.

Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.22.151/2010/4. Az, hogy a társasházközösség nem érvényesít kárigényt a szomszédos ingatlanon folytatott építkezés miatt, nem zárja el a tulajdonostársat attól, hogy ugyanezen építkezés miatt saját nevében a Ptk. 146. § (1) bekezdése alapján kártérítési igényt érvényesítsen.

Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.20.117/2010/4. A közös tulajdoni részek karbantartása a Társasházi tv. 24. § (1) bekezdése, valamint a 3. § (1) bekezdése alapján a társasház kötelezettségét képezi.

Fővárosi Ítélőtábla 2.Pf.21.638/2010/3. Az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése az a cselekvési terület, amelyen a társasház perbeli jogképességgel rendelkezik, így személyiségi jogoknak aktív, vagy passzív alanya nem lehet.

Fővárosi Ítélőtábla 2.Pf.20.231/2009/5. A társasház a személyhez fűződő jog megsértésére alapított perben a Pp. 48. §-ában meghatározott perbeli jogképességgel nem rendelkezik, ilyen perben fél nem lehet.

99/2010/Tht. 1. § (1)/ISZ Egy kivitelező lakóparkot épít, a lakások egy részét eladta. A társasház még nem alakult meg, de a kivitelező cég közös költséget számláz azoknak a tulajdonosoknak, akik már megvették a lakást. Számlázhat-e közös költséget a tulajdonosok felé a kivitelező?

3. § (2)

Hatályon kívül helyezte: 2009. évi LXXXIX. törvény 20. § (3). Hatálytalan: 2009. IX. 30-tól.

3. § (3) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk – vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték – szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.

A tulajdonostársak kezesi felelőssége

A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint felelnek.

Azt, hogy mi minősül a közösség egészét terhelő kötelezettségnek, nem határozza meg a törvény. A joggyakorlat szerint minden olyan kötelezettség ilyennek tekinthető, amely az egész közösséget, és nem az egyes tulajdonostársakat terheli. A közösség egészét terhelő kötelezettség alapulhat szerződésen (például a társasházközösség által a társasház felújítására kötött vállalkozási szerződésből eredő kötelezettség) vagy egyéb kötelmi jogcímen (például a társasház felújítása során a szomszédos ingatlanban okozott kár megtérítéséért fennálló felelősség).

A gyakorlatban elsősorban olyan szolgáltatások díját sorolhatjuk ide, mely szolgáltatásokat a társasházközösség rendel meg, de azok végső, tényleges felhasználója, igénybevevője nem a társasházközösség, hanem a külön tulajdonok tulajdonosai. Erre általában akkor kerül sor, ha az adott közműszolgáltatást a külön tulajdonokban nem lehet mérni (például nincsenek vízórák). Bármely közműszolgáltatás (például víz, áram, gáz, távfűtés stb.) díja minősülhet a közösség egészét terhelő kötelezettségnek. A közműszolgáltató elsődlegesen a társasházközösségtől mint önálló jogalanytól követelheti az általa nyújtott szolgáltatás ellenértékét a vele kötött szerződés alapján. Amennyiben a társasházközösség nem tesz eleget fizetési kötelezettségének, a külön tulajdonok tulajdonosaival szemben is felléphet a közműszolgáltató a törvényben meghatározott kezességi szabály alapján.

Az, hogy ki jogosult a társasház egészét terhelő kötelezettség követelésére, nem érinti a kezesi felelősség fennállását. Éppúgy lehet jogosult valamely tulajdonostárs, mint nem tulajdonos harmadik személy.

A külön tulajdonok tulajdonosainak felelőssége azon túlmenően, hogy mögöttes (elsődlegesen mindig a társasházközösségtől kell követelni a kötelezettség teljesítését), korlátozott is. Az egyes tulajdonostársak felelőssége a tulajdoni hányaduknak megfelelő mértékre, illetve a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mértékre korlátozódik. A szervezeti-működési szabályzatban nem kötelező a tulajdoni hányadtól eltérő mértéket meghatározni, ez csupán egy lehetőség. Ha a szervezeti-működési szabályzat nem szabályozza a kérdést, akkor értelemszerűen a törvényi rendelkezés alapján irányadó a tulajdonostársak mögöttes tulajdoni hányad arányában fennálló kezesi felelőssége a közösség egészét terhelő kötelezettségekért.

A külön tulajdon tulajdonosainak kezesi felelősségét sem az alapító okirat, sem a szervezeti-működési szabályzat nem zárhatja ki érvényesen, de nem is szabályozhatja a törvénynél szigorúbban (például nem írhat elő egyetemleges felelősséget). E rendelkezések ebben a vonatkozásban kógensek. Eltérésre tehát csak a mérték vonatkozásban van lehetőség.

Egyebekben a tulajdonostársak kezesi felelősségére a Ptk. vonatkozó szabályait (Ptk. 6:416–6:426. §) kell megfelelően alkalmazni.

Kapcsolódó joggyakorlat

EBH2009. 2061. A jogszabályban előírtaknak megfelelő – a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában terhelő – költségviselésről szóló társasházi közgyűlési határozat a kisebbség jogos érdekének lényeges sérelmére hivatkozással megalapozottan nem támadható.

BH2010. 253. A jogszabályban előírtaknak megfelelő – a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában terhelő – költségviselésről szóló társasházi közgyűlési határozat a kisebbség jogos érdekének lényeges sérelmére hivatkozással megalapozottan nem támadható.

BH2008. 275. A tulajdonostárs a társasházi közös tulajdont érintő állagmegóváshoz, fenntartáshoz feltétlenül szükséges munkálatok költségeinek megtérítését a társasháztól követelheti. A társasházat terhelő kötelezettségekért a tulajdonostársak – a tulajdoni hányaduk arányában – csak akkor kötelesek helytállni, ha a követelés a társasháztól nem hajtható be.

BH2005. 221. II. Nem a közös képviselőnek kell a tényleges károkozótól igényelnie a kár megtérítését, hanem a társasházközösségnek, a közösség valamennyi tulajdonostársa érdekében.

BDT2002. 595. A társasházi közös költség – a közüzemi szolgáltatónak megfizetett vízdíj – tulajdonostársak közötti felosztása tárgyában hozott, a jogvesztő határidőn belül a tulajdonostársak részéről meg nem támadott határozata utóbb a költség megfizetése iránt indult perben akkor is irányadó, ha az az érintett tulajdonostársra esetleg méltánytalan, sérelmes, téves rendelkezést tartalmaz.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VII.21.657/2009/6. A közös tulajdonban álló épületrészek egyik tulajdonostárs által elvégzett felújításának költségeit a társasházközösség, illetve annak a társasházközösségtől történő behajthatatlansága esetén a tulajdonostársak az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint viselik.

Hajdú-Bihar Megyei Bíróság 2.Pf.21.653/2008/3. A közös részen a társasház által igénybe vett (gáz, víz, takarítási, liftüzemeltetési stb.) szolgáltatás főszabályként tulajdoni hányad arányában terheli a tulajdonostársakat, ettől eltérő „igénybevétel” szerinti fizetési kötelezettség bíróság előtti számonkérése kisebbségi érdeksérelemre hivatkozással a társasház, mint jogi konstrukció létét kérdőjelezné meg. A tulajdonostársak összessége, mint közösség természetesen jogszabály deklaratív rendelkezésétől eltérően egyes költségek viselése körében rendelkezhet, a bíróság azonban annak autonómiájába nem avatkozhat be.

4. § (1) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket – e törvény eltérő rendelkezésének hiányában – megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre.

(2) E törvény rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségekből álló minden egyéb épületre, amelyben a nem lakás céljára szolgáló egyes helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak.

1. A lakásra vonatkozó rendelkezések alkalmazása nem lakás céljára szolgáló helyiségre

E § értelmező rendelkezéseket tartalmaz. Kimondja, hogy a lakásra vonatkozó rendelkezéseket megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre is. E főszabály alól csak abban az esetben van kivétel, ha maga a Társasházi tv. így rendelkezik. Ilyen szabályt azonban nem tartalmaz a törvény.

Visszafelé azonban ezen értelmező rendelkezés nem alkalmazható. A Társasházi tv.-nek a kizárólag a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre vonatkozó előírásai [Társasházi tv. 17. § (1) bek. b) pont, (2) bek., illetve 18–19. §] nem alkalmazhatók a lakásokra.

Azt, hogy az adott ingatlan lakásnak vagy nem lakáscélú helyiségnek minősül-e, az ingatlan-nyilvántartási adatok, a tulajdoni különlapon feltüntetett megnevezés alapján kell elsősorban eldönteni.

2. A Társasházi tv. rendelkezéseinek alkalmazása nem lakáscélú épületekre

A Társasházi tv. rendelkezéseit minden társasházra alkalmazni kell, függetlenül az abban lévő külön tulajdonú ingatlanok rendeltetésétől. A gyakorlatban társasházi formában bevásárlóközpontok, irodaépületek társas üdülők és garázsok is működnek, melyekre a Társasházi tv. rendelkezései értelemszerűen irányadóak.

A fentiekkel összhangban a törvény meghatározza a lakóépület és a nem lakáscélú épület fogalmát. Lakóépület: az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát. Nem lakás céljára szolgáló épület: minden egyéb olyan épület, amelyben legalább két, műszakilag megosztott önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiség van (társas irodaépület, társas üdülő, társas garázs stb.). (Társasházi tv. 56. § 1.1–1.2. pont)

Kapcsolódó joggyakorlat

EBH2002. 817. A nem lakás célú helyiségre, illetőleg az ilyen helyiségekből álló társasházra a lakásokra (és lakóépületekre) vonatkozó rendelkezéseket megfelelően kell alkalmazni.

4/A. § A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni.

A Ptk. rendelkezéseinek alkalmazása

E § kimondja, hogy a társasháztulajdonnal kapcsolatban a Társasházi tv.-ben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni.

A megfogalmazás félreérthető, mert úgy tűnhet, mintha csak a társasháztulajdon kapcsán, vagyis a társasházak dologi jogi szabályaival összefüggésben kellene alkalmazni a Ptk.-t. Ez azonban nem így van, valamennyi, a Társasházi tv.-ben nem szabályozott kérdésben alkalmazandó a Ptk. Sőt a Társasházi tv.-t mint polgári jogi viszonyokat szabályozó jogszabályt is a Ptk.-val összhangban, rendelkezéseire figyelemmel kell értelmezni [Ptk. 1:2. § (2) bek.].

Kapcsolódó joggyakorlat

BH2010. 155. Az ellentmondó, pontatlan, vagy értelmezésre szoruló szervezeti-működési szabályzat nem képes biztosítani a társasház zavartalan működését, ezért az azt elfogadó közgyűlési határozat érvénytelen.

BH2009. 184. Nem jogszabálysértő a társasház közgyűlésének az a határozata, amellyel a tulajdonostársnak megtiltják a társasházban lévő üzlethelyiség hasznosításának azt a módját, amely a működési engedélyben megjelölt tevékenységi körtől eltér.

Legfelsőbb Bíróság Kfv.II.37.775/2010/7. Üzlet nyitva tartásának korlátozása ügyében folyó hatósági eljárás keretében sem a felek polgári jogi megállapodása, sem a társasház szervezeti-működési szabályzatának rendelkezése nem érvényesíthető, annak érvényre juttatása polgári jogi útra tartozik.

A társasház alapítása, alapító okirat

5. § (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki.

(2) A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.

(3) Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető.

(4) A (3) bekezdés szerinti elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, valamint az elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése.

(5) Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

1. A társasház-alapításra alkalmas épület

Az 1. §-hoz fűzött magyarázat kapcsán már volt szó arról, hogy társasházat csak ingatlannak minősülő és az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezhető épületre lehet létrehozni.

A társasház alapításakor azonban az épületnek még nem kell feltétlenül léteznie. Társasházat ugyanis fennálló és felépítendő épületre is lehet alapítani. Mindkét esetben feltétel azonban, hogy az épületben legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség legyen. További feltétel, hogy a két külön tulajdonként kialakítható ingatlan egy épületben legyen és azok műszakilag megosztottak, azaz egymástól fizikailag elválasztottak és a közös tulajdoni részek vagy közterület felől önállóan megközelíthetők legyenek.

Fennálló épületnél a használatbavételi engedély, míg felépítendő épületnél az építési engedély (pontosabban az azok alapját képező tervdokumentáció) alapján dönthető el, hogy az épület megfelel-e a törvényi kritériumoknak, alkalmas-e társasházzá alakításra.

Tekintve, hogy a társasház az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre, figyelemmel kell lenni arra is, hogy az ingatlan-nyilvántartás szempontjából mi minősül épületnek. Az ingatlan-nyilvántartás szempontjából állandó jellegű épületnek minősül a 12 m2-nél nagyobb, kőből, téglából, vályogból, tömött falból, továbbá vasbetonból készült vagy előre gyártott elemekből összeállított épület; a faépületek vagy vasvázas épületek közül pedig az, amelynek szilárd alapja (kő, tégla, beton stb.) van [Inytv. vhr. 51. § (4) bek.]. Csak az e követelményeknek is megfelelő épület alakítható társasházzá.

2. A társasház alapítása

A társasházat az épület tulajdonosa, több tulajdonos esetén az összes tulajdonos szerződéses akaratát kifejező okirattal kell létrehozni. Ezen okirat elnevezése alapító okirat. Az alapító okirat a következetes bírói gyakorlat szerint szerződés.

Az alapító okirat olyan speciális tartós jogviszonyt – a társasházi jogviszonyt – szabályozó szerződés, melynek alanyaiban a társasház fennállása alatt változás következhet be. Az egyes külön tulajdoni ingatlanok tulajdonjogának átruházása, átszállása esetén az új tulajdonos válik a társasházi jogviszony alanyává. Ez a változás automatikus, nem igényli az alapítóokirat-módosítását. Az alapító okirat a társasházi jogviszony dologi jogi vonatkozásait szabályozó, ily módon tulajdonjogi rendelkezéseket tartalmazó szerződés.

Az alapító okiratot a bíróság ítélete is pótolhatja, ha a közös tulajdon megszüntetését a bíróság társasháztulajdonná való átalakítás útján rendeli el [Ptk. 5:84. § (5) bek.].

Tulajdonos alatt nem csak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonost, hanem bizonyos esetekben az ex lege tulajdonszerzőt (pl. ráépítőt) is érteni kell. Ebben az esetben lehetőség van arra, hogy a törvény erejénél fogva létrejött közös tulajdont az érintettek (az ingatlan-nyilvántartás szerinti és azon kívüli tulajdonosok) alapító okirat létrehozásával szüntessék meg az épület egyidejű ingatlan-nyilvántartási feltüntetésével.

Az alapító okirat tartalmával, formájával kapcsolatosan a Társasházi tv. 6. §, 9. § és 11. § és az ingatlan-nyilvántartási szabályok (Inytv. 29–32. §, Inytv. vhr. 73. §) részletes előírásokat tartalmaznak.

3. A társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartási bejegyzése

A törvény némileg pontatlanul fogalmaz, amikor úgy rendelkezik, hogy az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges [Társasházi tv. 5. § (5) bek.].

A társasháztulajdont az idézett jogszabályi rendelkezés helyes értelmezése szerint a bejegyzés keletkezteti, vagyis a bejegyzés konstitutív hatályú. Az alapító okirat aláírása a tulajdonostársak részéről csupán kötelmi jogviszonyt, a társasháztulajdon létesítésére irányuló várományt keletkeztet. Az alapító okirat aláírásával a tulajdonostársak igényt tarthatnak arra, hogy az alapító okiratnak megfelelően létrejövő külön tulajdonukat az ahhoz tartozó közös tulajdoni hányaddal együtt az ingatlan-nyilvántartás feltüntesse.

A bejegyzés és nem az ítélet keletkezteti a társasháztulajdont abban az esetben is, ha az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja. Ezt a kérdést ugyan kifejezetten jogszabály nem rendezi, de álláspontunk szerint ez következik a Társasházi tv. 5. § (5) bekezdéséből. Ez kimondja, hogy az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése is szükséges. Alapítás alatt érteni kell azt az esetet is, amikor az alapító okiratot bírósági ítélet pótolja.

A bejegyzésre az alapító okirat és az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok által előírt egyéb okiratok (szintenkénti alaprajz, jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély, teherjogosultak nyilatkozatai stb.) benyújtásával, a tulajdonos(ok) kérelemére vagy a bíróság megkeresése alapján kerül sor [Inytv. vhr. 73. § (1) és (4) bek.].

Az, hogy a társasháztulajdon a bejegyzéssel jön létre, nem jelenti azt, hogy a bejegyzést megelőzően a társasház ne működhetne társasházként. A következetes ítélkezési gyakorlat szerint a működését megkezdő társasházközösség az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető már az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés előtt is (Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.22.476/2003.).

4. A társasháztulajdonban bekövetkező változás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése

Sajnos a törvény az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés kapcsán egyértelműen nem rendezi azt a kérdést, hogy a társasháztulajdon megváltoztatása (az alapító okirat módosítása) esetén is szükséges-e az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, és annak mi a joghatása.

A Társasházi tv. 10. § (1) bekezdése csak azt írja elő, hogy „a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak”. Az Inytv. szerint az ingatlanügyi hatóság felé az ingatlan adatainak, valamint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult nevének (cégnevének) és lakcímének (székhelyének vagy telephelyének) a megváltozását kell bejelenteni [Inytv. 27. § (1)–(3) bek.]. Az adatváltozás bejelentésének azonban nincs konstitutív hatálya.

Az alapító okirat módosításának oka nem kizárólag a közös, illetve külön tulajdon ingatlan-nyilvántartásban nyilvántartott adataiban bekövetkező változás lehet.

Az adatváltozás átvezetéséhez az Inytv. általában nem kíván meg ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott okiratot vagy közokiratot, amit azonban a Társasházi tv. az alapító okirat módosításának esetére előír. Ebből arra következtethetünk, hogy a módosításhoz szükséges az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, és annak konstitutív hatálya van. Ez azonban csak indirekt módon olvasható ki a törvény egyes rendelkezéseiből.

A Társasházi tv. fentebb már hivatkozott 5. § (5) bekezdése szerint a társasház alapításához a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. E szabály módosítás esetén is alkalmazandó, hiszen a társasháztulajdonban bekövetkező változást okoz az alapító okirat módosítása, így szükséges annak létrejöttéhez a bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba.

Ezen túlmenően az alapító okirat módosítására vonatkozó összes törvényi rendelkezés [Társasházi tv. 10. § (2), (4) bek., 21. § (4) bek.] kimondja, hogy a módosítást elrendelő közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. Ez is azt a felfogást erősíti, hogy a változás az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre.

Vagyis a fentieket összefoglalva kijelenthető, hogy a módosítással elérni kívánt joghatás csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel következik be.

5. A társasháztulajdon megszüntetése

A társasház alapításával összefüggésben érdemes kitérni a társasház megszüntetésének, illetve megszűnésének szabályaira is.

Ezt a kérdést a hatályos jog – ellentétben a korábbi jogszabályokkal – részletesen nem szabályozza. A legpontosabban talán az 1924. évi XII. törvénycikk rendezte ezt a kérdést. Az 1924. évi XII. törvénycikk 6. §-a szerint „A társasháztulajdonná alakított tulajdonközösséget csak valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával lehet megszüntetni. A tulajdonközösség megszűnésével az egyes külön tulajdoni illetőségekre szerzett jogok átszállanak a helyükbe lépő tulajdoni eszmei hányadrészekre.”

Kevésbé részletesen bár, de az 1977. évi 11. törvényerejű rendelet is tartalmazott a megszüntetésre vonatkozó rendelkezéseket. A tvr. 21. §-a szerint „A társasháztulajdon megszüntetéséhez valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a megszüntetést be kell jelenteni az ingatlan-nyilvántartást vezető szervhez.”

Az 1997-es Társasházi tv. már nem tartotta szükségesnek rendezni ezt a kérdést, ahogy a hatályos törvény sem.

Érdemes ezért számba venni, hogy milyen módon szűnhet meg a társasháztulajdon:

A) A legkézenfekvőbb megoldásnak a tulajdonostársak által történő megszüntetés tűnik. A Társasházi tv. nem rendelkezik arról, hogy a tulajdonostársak köthetnek-e az alapító okirat megszüntetésére vonatkozó szerződést. Másként fogalmazva megszüntethető-e szerződéses úton az alapító okirat és ezáltal a társasháztulajdon? Ezt a kérdést a Ptk. rendezi. A Ptk. 5:83. § (1) bekezdése ugyan kimondja, hogy a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, de ez kizárólag a közös tulajdon megszüntetésére és nem a társasháztulajdon megszüntetésére vonatkozó szabály. A közös tulajdon megszüntetési módjai társasháztulajdonra nem alkalmazhatók.

Álláspontunk szerint nincs akadálya annak, hogy a társasháztulajdon mint dologi jogviszony jogosultjai (a tulajdonostársak) szerződéses úton rendezzék tulajdoni viszonyukat a jövőre vonatkozóan, és ennek keretében a társasháztulajdont létrehozó alapító okiratot megszüntessék.

Az alapító okirat ugyanis – ahogy arra fentebb már utaltunk – szerződés. A Ptk. 6:212. § (1) bekezdése szerint a felek közös megegyezéssel a szerződést a jövőre nézve megszüntethetik.

Az alapító okirat felbontása [annak a megkötés időpontjára visszamenő (ex tunc) hatállyal történő megszüntetése, lásd Ptk. 6:212. § (1) bek. második fordulat] fogalmilag kizárt. Nem lehet ugyanis olyan helyzetet teremteni, mintha soha nem is lett volna társasház, hiszen az a társasházra vonatkozó szabályoknak megfelelően működött, létezett a keletkezésétől.

Az alapító okirat megszüntetése esetén figyelemmel kell lenni a Ptk. 6:6. § (2) bekezdésére is. E szerint, ha a jognyilatkozat meghatározott alakban tehető meg érvényesen, a jognyilatkozat módosítása, megerősítése, visszavonása, megtámadása, valamint a jognyilatkozat alapján létrejött jogviszony módosítása és megszüntetése is a meghatározott alakban érvényes. Ebből következően a társasháztulajdont megszüntető szerződést közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni [Ptk. 6:6. § (2) bek., Társasházi tv. 11. §].

B) A másik lehetősége a társasháztulajdon megszüntetésének az, hogy erről a társasházközösség a legfőbb szerv, a közgyűlés útján határoz.

Ezzel összefüggésben ad némi támpontot a törvény, bár az inkább zavaró, mintsem a gyakorlatot segítő. A Társasházi tv. 28. § (1) bekezdés a) pontja azt rögzíti, hogy a közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz az alapító okirat módosításáról, illetve a társasháztulajdon megszüntetéséről. Míg azonban az alapító okirat módosítását a törvény egyéb rendelkezései [Társasházi tv. 10–11. §, 20. § (4) bek., 60. § (1) bek., 63. § (2) bek.] részletesen szabályozzák, a megszüntetéssel összefüggésben nem találunk egyéb normát.

Ez azért különösen problémás, mert nem szabályozza a törvény azt, hogy a társasháztulajdon megszüntetésére milyen szavazattöbbséggel kerülhet sor. Ebből látszólag az következik, hogy a közgyűlésen jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével megszüntethető a társasháztulajdon. A Társasházi tv. 38. § (2) bekezdése szerint ugyanis, ha maga a törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.

E szabály azonban álláspontunk szerint a társasháztulajdon megszüntetésére nem alkalmazható. A megszüntetésről rendelkező közgyűlési döntés csak egyhangúan, mégpedig az összes tulajdonostárs hozzájárulásával hozható meg.

Ez következik abból, hogy a társasház alapításához (társasháztulajdon létesítéséhez) is az összes tulajdonos akarata szükséges a Társasházi tv. 5. § (2) bekezdésének értelmében. De következik abból is, hogy az alapító okirat módosításához is főszabályként az összes tulajdonos hozzájárulását kívánja meg a törvény [Társasházi tv. 10. § (1) bek.] úgy, hogy az ettől eltérő eseteket részletesen szabályozza.

Mivel a társasháztulajdon megszüntetése valamennyi tulajdonostárs tulajdonjogát érinti, szükséges valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása a társasháztulajdont megszüntető közgyűlési döntéshez. Ez azért is elvárt, mert a megszüntetéshez az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Ez pedig az Inytv. 29. §-ának szabályai miatt nem képzelhető el a bejegyzett jogosultak, a tulajdonostársak hozzájáruló nyilatkozata (bejegyzési engedélye) nélkül.

C) Akár szerződéssel, akár közgyűlési határozattal kerül sor a társasháztulajdon megszüntetésére, közös szabály, hogy a társasháztulajdon megszüntetéséhez szükséges az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, a Társasházi tv. 5. § (5) bekezdésének analógia útján történő alkalmazásával.

A társasház megszüntetése esetén a társasházi törzslapot és a társasházi különlapokat az ingatlanügyi hatóság megszünteti, és az ingatlant közös tulajdonként vagy ha a társasháznak csak egy tulajdonosa van, ennek megfelelően veszi nyilvántartásba. A társasház törzslap III. részének bejegyzéseit az új tulajdoni lapon az egész ingatlanra, a megszűnt különlapok III. részének bejegyzéseit pedig a megfelelő eszmei hányadra jegyzi be az ingatlanügyi hatóság.

Egyebekben a társasháztulajdon megszüntetésének mindkét módjára az alapítás alakszerűségeit kell alkalmazni. Különösen figyelemmel kell lenni az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok (Inytv. 29–32. §) előírásaira.

D) A társasháztulajdon megszűnik akkor is, ha a társasházi épület(ek)et lebontják vagy azok megsemmisülnek. Ebben az esetben a társasház ex lege szűnik meg. Az ingatlan-nyilvántartási állapot rendezésére a tulajdonostársak közös kérelme alapján ingatlan-nyilvántartási eljárásban, vagy az Inytv. 62. § (1) bek. c) pontja alapján indított törlési per keretében van lehetőség, ha az az ingatlan-nyilvántartási eljárás keretében bármely okból nem történt, illetve nem történhet meg [Inytv. 62. § (2) bek.]. A törlési per megindítására bármely tulajdonostárs határidő nélkül jogosult.

E) Felmerül az a kérdés is, hogy bírósági ítélet megszüntetheti-e a társasháztulajdont. Álláspontunk szerint erre kifejezett törvényi rendelkezés hiányában nincs lehetőség. Márpedig sem a Társasházi tv., sem a Ptk. nem ad lehetőséget a társasháztulajdon megszüntetésére a bíróságnak. A Ptk. 5:83–5:84. §-ának szabályai a társasháztulajdon megszüntetésére nem alkalmazhatók.

A társasháztulajdon megszüntetésére tehát kizárólag a tulajdonostársak jogosultak vagy az valamely jogi tény következtében (épületek megsemmisülése) szűnhet meg.

6. Elővásárlási és előbérleti jog

Az alapító okiratban a tulajdonostársak a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre egymás javára elővásárlási, illetve előbérleti jogot létesíthetnek. Az alapító okirattal létesített elővásárlási jogot megelőzi a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakás tv.) szerinti elővásárlási jog.

Az elővásárlási, illetve előbérleti jogot érvényesen csak az alapító okiratban lehet kikötni, a szervezeti-működési szabályzatban nem. Előbérleti jog létesítése a gyakorlatban nem jellemző.

Az elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, de az nem a bejegyzéssel jön létre. Az elővásárlási jog a társasház törzslap III. részére kerül bejegyzésre, ha azt a társasházközösség kéri. Ha az elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamely jogot szerez [Ptk. 6:226. § (2) bek.]. Az esetek nagy részében az elővásárlási jog nincs bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba. Ennek oka, hogy hivatalból a bejegyzésre a társasház bejegyzésével egyidejűleg nem kerül sor, a külön kérelem előterjesztése pedig általában elmarad.

Az elővásárlási jog kapcsán a joggyakorlatban a legtöbb problémát a jogosultak elővásárlási jog gyakorlására történő felhívása okozza, ha a társasháznak sok tulajdonosa van. A kérdés minden esetben az, melyik az a szám, amelynél az elővásárlási jog gyakorlásáról lemondó nyilatkozat beszerzése a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése és az Inytv. vhr. 75. § (3) bekezdése alapján mellőzhető. Mikor elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben előadják a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket, melyek a nyilatkozatok beszerzését akadályozzák? Egy abszolút, minden esetre érvényes számot nem lehet mondani, ez az egyes földhivatalok gyakorlatában is más és más. Az azonban nagy bizonyossággal kijelenthető, hogy harminc vagy annál több albetét esetében már nem szükséges az összes elővásárlásra jogosult írásbeli nyilatkozatát beszerezni. Azonban a jóhiszemű joggyakorlás követelményéből az következik, hogy ebben az esetben is a lehető legszélesebb körben lehetővé kell tenni a jogosultak számára az ajánlat megismerését (például a társasház hirdetőtáblájára történő kifüggesztéssel, vagy a társasház honlapján közlemény elhelyezésével stb.).

Az alapító okiratban létesített elővásárlási jogra egyebekben a Ptk. 373. §-ának rendelkezéseit és az azzal kapcsolatosan kialakult ítélkezési gyakorlatot kell alkalmazni.

Kapcsolódó joggyakorlat

3/2007. Közigazgatási-polgári jogegységi határozat tulajdonjog bejegyzésének lehetőségéről az ingatlan-nyilvántartásba elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján

PK 9. számú állásfoglalás az elővásárlási jogról

2/2009. (VI. 24.) PK vélemény az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről

1/2008. (V. 19.) PK vélemény a PK 10. számú állásfoglalás meghaladottá nyilvánításáról és a közös tulajdon megszüntetésének egyes kérdéseiről II., VI. és VIII. pont

EBH2013. P.5. I. Írásba foglalt építőközösségi szerződés hiányában a tulajdonostársakat nem terheli a társasházalapító-okirat aláírásának, mint szerződéskötésnek a kötelezettsége.

EBH2011. 2440. A társasházzá alakításhoz kért örökségvédelmi hatósági hozzájárulás nem adható ki, ha az az örökségvédelem céljával ellentétes állapotot eredményezne.

EBH2009. 1976. A társasház-tulajdonosok közössége a közös költségek viseléséről közgyűlési határozattal dönthet akkor is, ha a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartási bejegyzése még nem történt meg.

KGD2013. 17. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a földhivatal – törvényben meghatározott kivétellel – nem jogosult a benyújtott okirat polgári jogi érvényessége körében vizsgálódni.

BH2010. 69. A társasház-tulajdonosok közössége a közös költségek viseléséről közgyűlési határozattal dönthet akkor is, ha a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartási bejegyzése még nem történt meg.

BH2000. 535. Közös tulajdonban levő területen történő toldaléképítkezéshez való hozzájárulás az alapító okirat módosítását eredményezi; e szerződéses nyilatkozatnak a bíróság általi pótlására nincs lehetőség. A felépítmény belső átalakítására vonatkozó fennmaradási engedély kiadásához szükséges jognyilatkozatot viszont a bíróság ítéletével pótolhatja.

BH1998. 221. A közös tulajdont érintő minden olyan igény, amely szükségessé teheti az alapító okiratnak a tulajdoni részarányokat módosító megváltoztatását és ennek ingatlan-nyilvántartási átvezetését, csak valamennyi ingatlan-nyilvántartási érdekelt perben állása mellett bírálható el.

BH1978. 375. I. A társasházalapító-okirat a tulajdonostársak szerződése, amelynek a módosításához szükséges szerződési nyilatkozat joggal való visszaélés címén nem pótolható bírósági határozattal.

BDT2004. 1036. Társasház alapításához nem elegendő az alapító okirat, hanem ezen kívül a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. A nem létező társasház tulajdoni igénye tárgyában a per indításának ténye nem jegyezhető fel az ingatlan-nyilvántartásba.

Legfelsőbb Bíróság Kfv.IV.37.190/2010/6. Határozott időre létesített társasház törlése az ingatlan-nyilvántartásból az egyik tulajdonos kérelmére.

Kapcsolódó jogi szabályozás

Inytv.

Inytv. vhr.

6. § A társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni.

1. Az ingatlan-nyilvántartásban szereplő „terhek” jogi sorsa a társasházzá alakítás kapcsán

E § a társasház bejegyzésére, illetve az alapítási szándék feljegyzésére irányadó, az ingatlan-nyilvántartás tartalmával összefüggő rendelkezést tartalmaz.

A törvény kimondja, hogy a társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni.

Tartalmilag e rendelkezés azt jelenti, hogy a társasháztulajdon bejegyzésére, földrészletre való feljegyzésére csak akkor van lehetőség, ha az ingatlanra bejegyzett jogokat, feljegyzett tényeket törlik, vagy az érdekeltek megállapodnak abban, hogy a társasház bejegyzése után a bejegyzett jogok, feljegyzett tények mely társasházi különlapra vagy éppen a törzslapra kerülnek bejegyzésre, illetve feljegyzésre.

A törvény pontatlanul és hiányosan fogalmaz ugyanis, amikor az ingatlan-nyilvántartásban „feltüntetett jogokról” rendelkezik. Az ingatlan-nyilvántartásba ugyanis csak az Inytv.-ben taxatíve felsorolt jogok bejegyzésére (Inytv. 16. §) és az ott kimerítően felsorolt jogilag jelentős tények feljegyzésére [Inytv. 17. § (1) bek.] van lehetőség.

A Társasházi tv. 6. §-ának szabályai mind az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokra, mind a feljegyzett tényekre vonatkoznak. A megállapodásnak értelemszerűen nem csak a „teherként” értelmezhető jogokra, jogilag jelentős tényekre kell vonatkoznia.

Értelemszerűen a törölt jogokra, tényekre nem vonatkozik a fenti kötelezettség. Csak azoknak a jogoknak, illetve tényeknek a további sorsát kell rendezni, amelyek a társasház-alapítási kérelem előterjesztésének időpontjában a tulajdoni lapon szerepelnek.

2. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok sorsa a társasházzá alakítás során

Az Inytv. 17. §-ában felsorolt jogok közül a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog bejegyzése társasház-alapítás (feljegyzés) keretében fogalmilag kizárt, ennek csupán a törlésére kerülhet sor, ha a lakásszövetkezet megszüntetése előzi meg a társasházzá alakulást.

A társasház-alapítás kapcsán az alábbi jogok törléséről, illetve társasházi különlapra vagy éppen a törzslapra történő bejegyzéséről kell megállapodni az érdekelteknek:

– tulajdonjog, illetőleg állami tulajdonban álló ingatlan esetében az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet, és a vagyonkezelői jog, helyi önkormányzati tulajdon esetében a vagyonkezelői jog,

– a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog,

– megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jog,

– haszonélvezeti jog és használat joga,

– telki szolgalmi jog,

– állandó jellegű földmérési jelek, földminősítési mintaterek, valamint villamosberendezések elhelyezését biztosító használati jog, továbbá vezetékjog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog, valamint törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmak és használati jogok,

– elő- és visszavásárlási, vételi jog, valamint eladási jog,

– tartási és életjáradéki jog,

– jelzálogjog,

– végrehajtási jog.

3. Az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzett tények sorsa a társasházzá alakítás során

A társasház-alapítás kapcsán az alábbi jogilag jelentős tények törléséről, illetve társasházi különlapra vagy éppen a törzslapra történő feljegyzéséről kell megállapodni az érdekelteknek:

1. a jogosult

– kiskorúsága,

– gondnokság alá helyezése,

2. a jogosulttal szemben megindított

– felszámolási eljárás,

– végelszámolás,

3. a külföldi székhelyű vállalkozás fióktelepének, kereskedelmi képviseletének cégjegyzékből történő törlése,

4. kisajátítási eljárás megindítása,

5. telekalakítási eljárás megindítása,

6. felmérési, térképezési és területszámítási hiba kijavítására irányuló eljárás megindítása,

7. földminősítési eljárás megindítása,

8. az ingatlanügyi hatósági határozat elleni

– jogorvoslati kérelem,

– ügyészi felhívás,

– ügyészi fellépés benyújtása,

– felügyeleti eljárás megindítása,

9. a bejegyzés, a feljegyzés és az adatváltozás átvezetése alapjául szolgáló vagy azzal kapcsolatos bírósági határozat elleni felülvizsgálati, illetve perújítási kérelem benyújtása,

10. az ingatlan jogi jellege,

11. a bejegyzés, a feljegyzés és az adatváltozás átvezetése iránti kérelem vagy megkeresés elutasítása,

12. épület

– létesítése,

– lebontása,

13. az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztése,

14. jogerős hatósági vagy bírósági határozattal megállapított tartós környezetkárosodás ténye, mértéke és jellege,

15. bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás,

16. bírósági vagy hatósági határozaton alapuló telekalakítási és építési tilalom elrendelése, valamint egyéb építésügyi korlátozás, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvényben meghatározott építésügyi kötelezés, valamit önkormányzati hatósági döntésen, vagy hatósági szerződésen alapuló településrendezési kötelezettség,

17. szerződésen, végintézkedésen, bírósági vagy hatósági határozaton alapuló

– elidegenítési és terhelési tilalom,

– elidegenítési tilalom,

– a rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalom,

18. az e törvényben meghatározott

– perek,

– büntetőeljárás megindítása,

19. árverés vagy nyilvános pályázat kitűzése,

20. a zárlat, a zár alá vétel, a zárlat az Európai Unió által elrendelt pénzügyi és vagyoni korlátozó intézkedés végrehajtására,

21. a tulajdonjog-fenntartással történt eladás,

22. a jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítása,

23. lemondás jelzálogjog előzetesen biztosított ranghelyével való rendelkezés jogáról,

24. a ranghely megváltoztatása,

25. a társasházakról szóló törvény szerinti, a közös tulajdon átruházására a tulajdonostársak összes tulajdoni hányadának legalább kétharmadát feljogosító alapító okirat elfogadása, módosítása, továbbá az elfogadás, illetve a módosítás időpontja,

26. az e törvényben meghatározott megismételt hagyatéki eljárás megindítása,

27. a földhasználati jog gyakorlása szerződéses szabályozásának ténye,

28. bizalmi vagyonkezelés alapján fennálló kezelt vagyonba tartozó tulajdonjog,

29. a föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtása,

30. pénzügyi lízingbeadás ténye,

31. nemzeti emlékhely,

32. történelmi emlékhely.

4. A teherjogosultak

Vagyis a társasház bejegyzéséhez, illetve feljegyzéséhez szükséges, hogy a társasházzá alakítandó ingatlan tulajdoni lapjára bejegyzett jogok és feljegyzett tények teljeskörűen törlésre kerüljenek, illetve az érdekeltek megállapodjanak abban, hogy azok a társasház létrejötte (ingatlan-nyilvántartási bejegyzése) után mely tulajdoni különlapra vagy a törzslapra kerülnek be-, illetve feljegyzésre.

Érdekeltek alatt nem csak a társasház alapításában részt vevő tulajdonosokat, hanem az adott jog, jogilag jelentős tény jogosultját is érteni kell.

A gyakorlatban a legtöbb bizonytalanságot ennek kapcsán az okozza, hogy a társasház alapításához, illetve feljegyzéséhez szükséges-e a teherjogosultak (különösen zálogjogosultak vagy haszonélvezők) hozzájárulása?

A válasz egyértelmű igen.

A Társasházi tv. ugyanis az „érdekeltek” megfogalmazást használja, amiből következik, hogy nem elegendő a társasházat létrehozó tulajdonostársak megállapodása a terhek jövőbeni sorsát illetően.

A teherjogosult helyzete érdemben is változhat a társasházzá alakítás során, ami szintén szükségessé teszi a hozzájárulás beszerzését.

Erre az Inytv. 29. §-ának előírásai miatt is szükség van, amely kimondja, hogy jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének feltétele – többek közt – olyan okirat, amely tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély).

A jogosultaknak azonban nem szükséges az alapító okiratban nyilatkozni a hozzájárulásról, tehát nem kötelező, de nem is kizárt, hogy azt a jogosultak aláírják. Elegendő az is, ha a jogosultak ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas külön okiratban járulnak hozzá az adott jognak, illetve ténynek az érintett külön tulajdonra történő bejegyzéséhez, illetve feljegyzéséhez.

Kapcsolódó jogi szabályozás

Inytv.

Inytv. vhr.

7. § (1) Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik.

(2) A feljegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez.

(3) A feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély alapján kérhető. Ha a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől, a bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot 60 napon belül módosítják és a szintenkénti alaprajzot a módosított alapító okirathoz csatolják.

1. Felépítendő épületre történő társasház-alapítás szabályai

E § tartalmazza, hogy hogyan lehet felépítendő épületre társasházat alapítani. Az alapítás ebben az esetben két lépcsőben történik.

a) Első körben a földrészlet [Inytv. 11. § (1) bek. b) pont] tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően létrehoz egy alapító okiratot.

Az alapító okiratnak mind tartalmilag, mind alakilag mindenben meg kell felelnie a Társasházi tv. (különösen 6. §, 9. §, 11. §) és az ingatlan-nyilvántartási szabályok (Inytv. 29–32. §, Inytv. vhr. 73. §) előírásainak, annak ellenére, hogy bejegyzésre ekkor még nem kerül sor.

Az alapító okiratot a tulajdonosok egy feljegyzési kérelemmel együtt benyújtják a földhivatalhoz, amely az alapítási szándékot (az előzetes alapítás tényét) a földrészlet tulajdoni lapjának harmadik részére feljegyzi.

Érdekes módon az Inytv. 17. § (1) bekezdése nem tartalmazza a felépítendő épületre vonatkozó társasház-alapítás tényét mint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogilag jelentős tényt. Az Inytv. vhr. 4. § (2) bekezdése azonban kimondja, hogy a tulajdoni lap III. része tartalmazza az ingatlanhoz vagy a bejegyzett jogokhoz, illetve annak jogosultjaihoz kapcsolódó olyan egyéb tényeket, amelynek feljegyzését törvény elrendeli [Inytv. vhr. 4. § (2) bek. 32. pont]. Ilyen törvényi rendelkezést tartalmaz a Társasházi tv. 7. § (1) bekezdése is. Az Inytv. vhr. 53. § (4) bekezdése ezzel összefüggésben úgy rendelkezik, hogy felépítendő épületre vonatkozó társasház-alapítás tényét a földrészlet tulajdoni lapjának III. részén kell feltüntetni.

A jogerős és végrehajtható építési engedélyt és az ingatlan-nyilvántartási előírásoknak [Inytv. 21. § (4) bek., illetve Inytv. vhr. 73. § (1) bek., (2) bek. c)–d) pont és (4) bek.] megfelelő vázrajzot is csatolni kell az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz függetlenül attól, hogy bejegyzésre ebben a fázisban még nem kerül sor.

A társasház-alapítás szándékának feljegyzésekor a földhivatal nem nyit társasházi törzslapot és társasházi különlapokat. Erre csak később, a társasház bejegyzésével egyidejűleg kerül majd sor külön kérelem alapján.

b) Második lépésként, az építkezés befejezése után a jogerős használatbavételi engedély alapján lehet kérni a társasház bejegyzését. A bejegyzéshez a feljegyzés során elkészített iratokat és a használatbavételi engedélyt fel lehet használni, ha az építkezés mindenben a terveknek megfelelően történt.

A bejegyzési kérelem az ingatlanügyi hatóságnál és az első fokú használatbavételi engedélyezési eljárás lefolytatására hatáskörrel és illetékességgel rendelkező építésügyi hatóságnál is előterjeszthető. A Kormány az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X. 2.) Korm. rendeletben ugyanis a 2004. évi CXL. törvény (a továbbiakban: Ket.) 38/A. §-a szerinti közreműködő hatóságként az első fokú használatbavételi engedélyezési eljárás lefolytatására hatáskörrel és illetékességgel rendelkező építésügyi hatóságot a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére irányuló eljárás tekintetében közreműködő hatóságként jelölte ki.

Ha a használatbavételi engedély az építési engedélytől nem tér el, és az ügyfél a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges kérelmet, valamint annak mellékleteit a használatbavételi engedélyezési eljárás során benyújtotta, a közreműködő hatóság a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély megküldésével együtt az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés iránti kérelmet továbbítja az ingatlanügyi hatósághoz [217/2009. (X. 2.) Korm. r. 3. § (2) bek.].

Ha a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől, akkor hatvan napon belül a változásnak megfelelően módosítani kell az alapító okiratot és a vázrajzot.

Ha időközben új tulajdonosok is bejegyzésre kerültek az ingatlan-nyilvántartásba vagy azon ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonjogot szereztek, akkor az alapító okiratot az új tulajdonosoknak is alá kell írni.

2. A feljegyzett alapítás joghatása

Mint az a fentiekből megállapítható, tulajdonjogi értelemben az alapítási szándék feljegyzésével még nem jön létre társasház. Az ingatlan a társasház jogi jellegét [Inytv. 17. § (1) bek. 10. pont, Inytv. vhr. 39/A. § (1) bek. a) pont] akkor nyeri el, ha az építkezés befejezése után a jogerős használatbavételi engedély kiadását követően az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik.

A társasház-alapítás feljegyzését követően a feljegyzett alapítás – mint jogi tény – azonban kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez. Hogy ez pontosan mit jelent, arról a törvény szövege nem ad eligazítást.

Az ítélkezési gyakorlat szerint azt jelenti ez a rendelkezés, hogy az alapítási szándék feljegyzését követően az ingatlanra jogot szerzők (például új tulajdonosok) azzal a teherrel szereznek jogot, hogy az ingatlanon társasházat fognak alapítani. E kötelezettségből fakadóan kötelesek megtenni a társasház-alapításhoz esetleg szükséges nyilatkozatokat, tűrni annak bejegyzését. Ha a szükséges nyilatkozat kiadását megtagadják, akkor nyilatkozatukat a Ptk. 6:184. §-a alapján bírósági ítélet pótolhatja.

Kapcsolódó joggyakorlat

EBH2012. P.12. II. Közös tulajdon megváltás útján történő megosztása során a megváltási árat a tulajdonjogát elveszítő fél tulajdoni hányadának a természetben megfelelő ingatlanrész forgalmi értéke figyelembevételével kell megállapítani.

Kúria Gfv.X.30.252/2011/7. A Társasházi tv. 8. § (2) bekezdése alapján a földrészlet megszerzésével az alperes az eladó jogutódjává vált a társasház alapításával kapcsolatban és a már megkötött adásvételi szerződéseknél eladói pozícióba került a felperes helyett, míg a még nem értékesített felépítményi részekre vonatkozóan a felperest addig megillető jogosultságokat megszerezte.

Szegedi Ítélőtábla Gf.I.30.065/2011/3. I. A beépítetlen telken a társasház alapításának szándéka az ingatlanra vonatkozó tényként az ingatlan-nyilvántartásba előzetesen feljegyezhető, tulajdonjogi értelemben azonban az alapítási szándék feljegyzésével társasház még nem keletkezik. Az ingatlan a társasház jogi jellegét akkor nyeri el, ha a várt felépítés megtörténik és a társasházat a jogerős használatbavételi engedély megszerzését követően az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. Társasház bejegyzésének hiányában nem jelenik meg az ingatlan-nyilvántartásban a társasházi törzslap és a társasházi külön lap, ilyen bejegyzés hiányában a társasház önálló ingatlanként jogi értelemben nem létezik, így adásvétel tárgyát sem képezheti.

II. A társasház előzetes feljegyzése esetén, ha a földrészlet tulajdonosa a jövőben létesítendő lakásokra adásvételi szerződéseket köt, a vevők számára tulajdoni váromány keletkezik a társasház alapító okirata szerinti társasházi külön tulajdonra és a közös részek megjelölt hányadára.

Ha a társasházi építkezés beruházója a befejezetlen építkezést szerződéssel új építtetőre ruházza át, tulajdonjogi értelemben az adásvétel tárgya a beépítetlen ingatlan. A társasház-alapítás feljegyzését követően azonban a feljegyzett alapítás – mint jogi tény – kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez. Ez azt jelenti, hogy a vevő a tulajdonjog megszerzésével az eladó jogutódjává válik, ennélfogva belép mindazon adásvételi szerződésekbe eladói pozícióba, melyeket a korábbi beruházó a tulajdoni várományok értékesítése kapcsán kötött. Az ilyen adásvételi szerződésben nem válik külön a telek és a felépítmény tulajdonjoga, hanem a vevő a már szerzett jogokkal terhelten szerzi meg az ingatlan egységes tulajdonjogát, ilyen tartalommal az adásvételi szerződés érvényes.

Kapcsolódó jogi szabályozás

Inytv.

217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről

Inytv. vhr.

8. § (1) A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja.

(2) Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak – tulajdoni hányad szerinti – többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét.

(3) A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt.

1. A társasház létrehozása bírósági ítélettel

A társasház létrehozásához alapvetően a tulajdonostársak kölcsönös és egybehangzó akaratnyilatkozatát kifejező [Ptk. 6:63. § (1) bek.], a társasház-alapításhoz szükséges minden lényeges körülményt rögzítő közokiratba vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott magánokiratba foglalt szerződés szükséges. A társasházat létesítő szerződést alapító okiratnak nevezi a törvény. A társasház tehát főszabályként szerződéskötéssel jön létre.

Vannak azonban olyan helyzetek, amikor törvény feljogosítja a bíróságot arra, hogy az alapító okiratot ítélettel pótolja. A felek konszenzusát ebben az esetben az ítélet helyettesíti. Ennek két esetét szabályozza a törvény:

– a közös tulajdon társasházzá alakítását, illetve

– a bíróság által foganatosított társasházmegosztást.

2. A társasház ítélettel történő létrehozásának közös szabályai

Mindkét esetre vonatkozó közös szabály, hogy a bírósági ítélet önmagában nem hozza létre a társasházat.

Az ítélet csupán a felek konszenzusát – a törvény megfogalmazása szerint az alapító okiratot – helyettesíti, de a társasház ebben az esetben is az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik. Ez a Társasházi tv. 5. § (5) bekezdéséből következik, amely kimondja, hogy az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Alapítás alatt a közös tulajdon ítélettel történő társasházzá alakítását is érteni kell.

Az Inytv. 26. § (8) bekezdésében foglalt rendelkezés szerint a bíróság bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre vonatkozó végrehajtható határozata alapján megkeresi az ingatlanügyi hatóságot az átvezetés iránt. A vagyonszerzést létrehozó, megállapító határozatot két eredeti példányban kell a bíróságnak az ingatlanügyi hatóság részére megküldeni. Az Inytv. 34. § (1) bekezdése kimondja, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló jogerős hatósági (bírósági) határozat tartalmára az Inytv. 32. § (1) bekezdésében foglaltak az irányadók (a felek által létrehozott okiratokkal azonos alaki és tartalmi kellékek) azzal az eltéréssel, hogy a határozatnak és a bejegyzésre irányuló megkeresésnek – az érdekelt lakcímén túl – vagy az érdekelt természetes személyazonosító adatait vagy az érdekelt családi nevét, utónevét és személyi azonosítóját kell tartalmaznia. Egyértelművé teszi az Inytv. 34. § (1) bekezdése azt is, hogy a felek megállapodását a bíróság ítéletbe foglalt rendelkezése pótolja.

Ugyan sem az Inytv., sem maga a Társasházi tv. nem mondja ki, de az ítélettel megállapított alapító okiratnak a Társasházi tv. (különösen a Társasházi tv. 9. §-a) és az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok (Inytv. 29–32. § és Inytv. vhr. 73. §) alapító okiratra, illetve a társasház bejegyzésére vonatkozó valamennyi előírásának meg kell felelnie.

A Társasházi tv. előírja, hogy a keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az alapító okiratok tervezetét és a bejegyzéshez szükséges hatósági engedélyt. Hatósági engedély alatt az épület jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét vagy amennyiben az már nem lelhető fel, az építéshatóság igazolását kell érteni. Ez utóbbi azt tanúsítja, hogy az épület megfelel az építésügyi előírásoknak és arra társasház alapítása lehetséges, mert abban legalább két önálló, műszakilag megosztott ingatlan található.

3. Közös tulajdon társasházzá alakítása bírósági ítélettel

A társasház ítélettel történő létrehozásának legtipikusabb formája, amikor a bíróság a közös tulajdont szünteti meg társasházzá alakítás útján.

A Ptk. 5:84. § (5) bekezdése és a Társasházi tv. 8. § (1) bekezdése hasonló szabályt tartalmaz erre vonatkozóan. A rendelkezések lényege, hogy a közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Ebben az esetben az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja.

Perindításra bármelyik tulajdonostárs jogosult. Tulajdonostárs alatt nem csak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonost kell érteni, hanem azt is, aki az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjogot (például ráépítő, elbirtokló, örökös stb.). Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos igénye a közös tulajdon társasházzá alakítására értelemszerűen csak akkor lehet alapos, ha megtörténik a tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése. A jelen esetre is irányadó 1/2008. (V. 19.) PK vélemény szerint, ha olyan felperes kéri az ingatlan közös tulajdonának a megszüntetését, akinek az ingatlanra csak kötelmi jogcíme van, a[z 1959-es] Ptk. 117. §-ában foglaltakhoz képest meg kell kívánni, hogy a felperes a szerződés alapján a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztesse, mert tulajdonjogot csak ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel szerez. Akkor is meg kell kívánni az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést, ha a felperes olyan szerzésmódot állít, amely bejegyzés nélkül is tulajdonjogot eredményez (elbirtoklás, öröklés, hatósági határozat). Az ilyen szerzés esetén is vitássá válhat ugyanis, hogy az, aki magát tulajdonosnak véli, valóban az-e, s ezt a vitát csak azzal szemben lehet eldönteni, aki az így történt tulajdonszerzést kétségbe vonni jogosult, nem pedig a közösség megszüntetése iránti perben [1/2008. (V. 19.) PK vélemény VIII. b) pont].

A közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítását az ítélkezési gyakorlat az 1959-es Ptk. alapján nem sorolta a közös tulajdon megszüntetésének szűkebb értelemben vett módjai közé (EBH2011. 2399.). A Ptk. azonban kifejezetten a közös tulajdon egyik megszüntetési módjaként fogalmazza meg a közös tulajdon társasháztulajdonná alakítását. Ebből következően az ilyen perekre a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó szabályok megfelelően alkalmazandók.

Ebből az is következik, hogy a bíróság erre irányuló kereseti kérelem esetén sem köteles létrehozni a társasházat, ha az sérti valamely tulajdonostárs érdekeit. A bíróság célszerűségi, okszerűségi és méltányossági szempontokat mérlegelve hozza meg döntését arról, hogy társasháztulajdonná alakítja-e a közös tulajdont. Oka lehet például a társasházzá alakítás mellőzésének, ha ez a tulajdonosok közti használati vitát nem szünteti meg. Elutasítási ok lehet az is, ha valamely tulajdonostárs a tulajdoni hányadánál lényegesen nagyobb értékű külön tulajdont szerezne, azonban nem képes értékkülönbözetet fizetni a vagyongyarapodás után. Kizárja a társasházzá alakítást az is, ha nem állnak fenn a társasházzá alakítás műszaki feltételei, ha a legalább két külön lakás kialakításához jelentős munka (falazás, lépcsőház, illetve külön fűtési és meleg vizet szolgáltató rendszer kialakítása) szükséges. (Kúria Pfv.I.20.510/2012/6.)

A Ptk. szerint a közös tulajdon megszüntetését – ideértve a társasházzá alakítást is – a bíróság nem rendelheti el, ha a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik [Ptk. 5:83. § (2) bek.]. Alkalmatlan időről akkor beszélhetünk, ha a társasházzá alakítás az adott időpontban fennálló külső, objektív körülmények miatt súlyosan sértheti valamely tulajdonostárs érdekét.

A törvény szövegéből ugyan egyértelműen nem olvasható ki, de az ítélkezési gyakorlat szerint bírósági ítélet csak fennálló épület esetén hozhat létre társasházat, felépítendő épületre nem. A Kúria az EBH2012.P.12. határozatban kimondta, hogy a közös tulajdonnak a bíróság által társasházzá történő átalakítása különbözik attól az esettől, amikor a felek szabad elhatározásukból, önkéntesen alapítanak társasházat egy fennálló vagy felépítendő épületre. A bíróságnak ugyanis csak már meglévő épület esetén van lehetősége a közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítására.

Abból, hogy az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja, következik, hogy az alapító okirat tartalmát a bíróságnak kell megállapítani. Ennek során figyelembe kell venni a Társasházi tv. és az Inytv., illetve az Inytv. vhr. előírásait is, valamint a felek méltányos érdekeit.

Ezen követelmények teljesíthetősége érdekében írja elő a Társasházi tv., hogy a keresetlevélhez csatolni kell az alapító okirat tervezetét. A bíróság az egyéb feltételek fennállása esetén is csak akkor tud társasházat létesíteni, ha annak valamennyi Társasházi tv. szerinti feltétele fennáll. Vagyis csak akkor, ha olyan ingatlan társasházzá alakítását kérik a felek, amelyen van egy olyan épület, amelyben legalább két műszakilag megosztott önálló lakás, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiség található. Az ezt igazoló használatbavételi engedélyt, illetve hatósági igazolást is mellékelni kell a keresetlevélhez. Szintén csatolni kell a peres iratokhoz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges és arra alkalmas vázrajzot, valamint az ingatlan tulajdoni lapját.

4. A közös tulajdon részleges megszüntetése bírósági ítélettel

A közös tulajdon részleges megszüntetésére vonatkozó szabályokat nem a Társasházi tv. 8. §-a, hanem a 10. § (6) bekezdése tartalmazza.

Az ilyen típusú perek előfeltételei nem azonosak a közös tulajdon társasházzá alakítására irányadó szabályokkal. Az egyértelmű megkülönböztethetőség kedvéért azonban érdemes a részleges megszüntetés szabályait röviden ehelyütt is felvázolni.

Ha a társasházközösség a Társasházi tv. 10. § (2) vagy (3) bekezdése alapján kétharmados vagy négyötödös szavazattöbbséggel megkísérli az alapító okirat módosítását az elidegenítés érdekében, de az bármely okból nem vezet eredményre, akkor bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont. Ennek további feltétele, hogy a közös tulajdon megszüntetése a kisebbség méltányos érdekét nem sérti.

Az ilyen per megindításának előfeltétele az is, hogy a társasházközösség közgyűlésen vagy írásbeli szavazás útján határozzon a perindításról. E határozatra semmilyen minősített többséget nem ír elő a törvény, az egyszerű többséggel, akár megismételt közgyűlésen is meghozható.

5. Egy társasházból több társasház létrehozása bírósági ítélettel

A bíróságnak arra is lehetősége van a Társasházi tv. 8. § (2) bekezdése alapján, hogy ítéletével a már bejegyzett társasházat két vagy akár több társasházra ossza. Ilyen ítélet meghozatalának két feltétele van.

a) Egyrészt műszaki szempontból alkalmasnak kell lennie az ingatlannak a megosztásra.

Ez azt jelenti, hogy kell legalább két olyan épület, amelyekben épületenként külön-külön legalább két külön tulajdononként bejegyezhető lakás vagy nem lakáscélú helyiség van.

Ha a földrészlet, melyen az épületek vannak, a társasházi közös tulajdon részét képezi, akkor további feltétel, hogy az építésügyi előírások alapján a földrészlet megosztható legyen. E feltétel akkor teljesül, ha az ingatlanügyi hatóság a telekalakítást engedélyezi és a záradékolt telekmegosztási vázrajz is rendelkezésre áll.

Olyan módon nincs lehetőség új társasházat létrehozni, hogy csak az egyik épületet alakítja a bíróság külön önálló társasházzá úgy, hogy annak közös tulajdonához nem kerül földrészlet csak földhasználati jog. Fennálló építményekre ugyanis osztott tulajdonjogot bírósági ítélet sem hozhat létre. Ha azonban a két vagy több épület alatti földrészlet eleve nem tartozik a társasházi közös tulajdonhoz, csupán arra vonatkozóan a Ptk. 5:85. § (2) bekezdésén alapuló földhasználati jog áll fenn, akkor nincs akadálya az új társasház(ak) ítélettel történő létrehozásának. Ez esetben természetesen egyik új társasház közös tulajdonát sem fogja képezni a földrészlet, annak tulajdonjoga változatlanul elkülönül.

b) A másik feltétele a társasház „megosztásának”, hogy az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. A méltányos érdekek sérelménél a bíróság az eset összes körülményét mérlegelve hoz határozatot. Nem lehet például megosztani a társasházat, ha a fennmaradó társasházi ingatlanok értéke ezzel jelentősen csökkenne. Nincs helye új társasház létrehozásának akkor sem, ha ez használati vitákat eredményezne. De bármely egyéb okból is megtagadható az új társasház létrehozása, ha az indokolt.

A keresetindítás feltétele, hogy a leválni szándékozó épületben lévő külön tulajdonok (lakások, illetve nem lakáscélú helyiségek) tulajdonosainak tulajdoni hányad szerinti többsége kezdeményezze a bíróságon önálló társasház alapítását. A számításnál csak az adott épületben lévő külön tulajdonok összesített közös tulajdoni hányadát kell figyelembe venni, és ez alapján kiszámítani, hogy megvan-e a többség.

Felmerül a kérdés, hogy mi a jogkövetkezménye annak, ha nincs meg a törvényben előírt többség és mégis benyújtják a keresetlevelet. Ebben az esetben a bíróságnak idézés kibocsátása nélkül el kell utasítani a keresetlevelet [Pp. 130. § (1) bek. g) pont], vagy ennek elmaradása esetén a pert meg kell szüntetni [Pp. 157. § a) pont], illetve ítélettel kell elutasítani a keresetet. Álláspontunk szerint ez utóbbi esetben jár el helyesen a bíróság. A kereshetőségi jog egyes kérdései kapcsán a Legfelsőbb Bíróság az alábbiakat fejtette ki: „A Pp. 130. § (1) bekezdés g) pontját, mint kivételes szabályt azonban megszorítóan kell értelmezni. A Pp.-nek ez a rendelkezése kizárólag azokra az esetekre vonatkozik, amikor a jogszabály konkrétan és kifejezetten a perbeli pozíciók szempontjából nevezi meg, illetve sorolja fel azt, hogy ki jogosult az adott per megindítására, illetve hogy mely személy ellen kell azt megindítani. Olyan anyagi jogi szabályok, amelyek nem kifejezetten a perindítás körében adnak eligazítást, hanem pl. a felelősség kérdését rendezik, nem vonhatóak a Pp. 130. § (1) bekezdés g) pontja alá. Ilyen szabályok pl. a[z 1959-es] Ptk. 348–349. §-ai, így ha a felperes a bírósági jogkörben okozott kár megtérítése iránti igényét nem a bírósággal, hanem magával a bíróval szemben terjeszti elő, akkor nem kerülhet sor a bíróval szemben előterjesztett kereset idézés kibocsátása nélküli elutasítására, hanem a keresetet ítélettel kell elutasítani.” (Emlékeztető Civilisztikai kollégiumvezetők tanácskozásáról egyes jogi kérdésekben, BH2004. 6.)

A perben valamennyi tulajdonosnak felperesi vagy alperesi oldalon perben kell állni. Perbe kell vonni az özvegyi jogra, más haszonélvezetre, használatra jogosultakat, a bejegyzett tartási és életjáradéki jog jogosultját, valamint a jelzálogjog jogosultját is. Azt a közös tulajdon megszüntetésének szabályai [1/2008. (V. 19.) PK vélemény VIII. c) pont] segítségével lehet eldönteni, hogy egyéb személyek perben állása szükséges-e, vagy elegendő ezen személyeket csupán meghallgatni a perben.

A keresetindításhoz nincs szükség közgyűlési határozatra, és a társasházközösség sem alperesi, sem felperesi oldalon, sem beavatkozóként nem vehet részt a perben. Ennek oka, hogy a társasházközösség jogalanyisága dologi jogi jogviszonyokra nem terjed ki, így ebben a körben nem is perképes.

A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okiratokat és a telekalakítás dokumentumait (ingatlanügyi hatóság engedélye, illetve záradékolt vázrajz), valamint a társasház törzslapját és a tulajdoni különlapokat.

Természetesen egy társasházból több társasházat nem csak bíróság, hanem a tulajdonostársak is létrehozhatnak az alapító okirat módosítására vonatkozó előírásoknak megfelelően.

Kapcsolódó joggyakorlat

1/2008. (V. 19.) PK vélemény VIII. b) Valamennyi tulajdonostársnak perben kell állnia. Ha valamelyik fél azt állítja, hogy ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonjogot vagy az ingatlanra kötelmi igényt szerzett, lehetőséget kell nyújtani arra, hogy a tulajdonjog bejegyzésének hiányát még a per folyamata alatt pótolja.

1/2008. (V. 19.) PK vélemény VIII. f) A per tárgyának értéke általában a felperes tulajdoni hányadának, az ingatlan társasházzá alakítása esetében pedig a tulajdonába adni kért lakásnak az értéke.

EBH2012. P.12. I. A közös tulajdonnak a bíróság által társasházzá történő átalakítása különbözik attól az esettől, amikor a felek szabad elhatározásukból, önkéntesen alapítanak társasházat egy fennálló vagy felépítendő épületre. A bíróságnak ugyanis csak már meglévő épület esetén van lehetősége a közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítására.

EBH2011. 2399. A közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítása nem tartozik a közös tulajdon megszüntetésének szűkebb értelemben vett módjai közé, de különösen nem annak elsődleges formája.

EBH2008. 1795. A társasház és a tulajdonostársak közötti, a társasházi jogviszonyból eredő jogviták bíróság általi vizsgálatának kereteit a társasházakról szóló törvény, mint a társasházi jogvitákra vonatkozó speciális szabály jelöli ki. A társasház működésével kapcsolatos szabálysértések a társasházi közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítása iránti kereset körében vizsgálhatók és bírálhatók el.

BH2013. 214. II. A tulajdonközösség megszüntetésének más módjaihoz képest a társasházzá történő átalakítási igény nem élvez elsőbbséget.

BH1995. 635. Ha a közös tulajdon részleges fennmaradása a felek közötti rossz viszony miatt nem kívánatos, és az igénylő az átalakítás költségeit nem tudja viselni, úgy a társasházzá történő átalakítás a közös tulajdon megszüntetésének módjaként nem alkalmazható.

BH1995. 510. A közös tulajdonnak – társasházzá való – átalakítással történő megszüntetésénél irányadó szempontok.

BH1995. 274. Annak, hogy a bíróság a közös tulajdon megszüntetéséről vagy annak társasházzá alakításáról döntsön, elengedhetetlen feltétele, hogy a tulajdoni hányadok tisztázva legyenek.

BH1992. 759. I. Közös tulajdon társasházzá való átalakítás útján csak önálló kérelem alapján szüntethető meg.

Kúria Pfv.I.20.211/2011/9. A közös tulajdon társasháztulajdonná alakításának mellőzése.

Kúria Pfv.I.20.510/2012/6. A közös tulajdon akkor alakítható társasházzá, ha annak műszaki és jogi feltételei fennállnak: az épületben a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 1. § (1) bekezdésének megfelelően legalább két önálló lakás (vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség) alakítható ki, és rendelkezésre áll az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas alapító okirat, valamint vázrajz. Mindezek beszerzéséről nem a bíróság gondoskodik, hanem a társasházzá alakítást igénylő félnek kell keresetéhez (viszontkeresetéhez) mellékelnie a szükséges dokumentációt.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.21.129/2008/7. A Társasházi tv. 1. § (3) bekezdése szerint a társasháztulajdon ún. földhasználati jogon alapuló formájának létrehozására csak abban az esetben kerülhet sor, ha az épületingatlan és a hozzá tartozó földrészlet tulajdonjoga egymástól elkülönül.

Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.20.160/2009/3. Közös tulajdoni hányadok meghatározásának módja a közös tulajdon társasházzá alakítása esetén.

Kapcsolódó jogi szabályozás

Inytv.

1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről 23–24. §

338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet a földhivatalokról, a Földmérési és Távérzékelési Intézetről, a Földrajzi név Bizottságról és az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletes szabályairól

25/2013. (IV. 16.) VM rendelet az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól

85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet a telekalakításról

Inytv. vhr.

9. § Az alapító okiratban meg kell határozni:

a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,

b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,

c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,

d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,

e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.

1. Az alapító okirat tartalmára vonatkozó előírások

Korábban, az 5. § (2) bekezdéséhez fűzött magyarázat kapcsán már volt szó arról, hogy az alapító okirat a tulajdonostársak szerződése. E szerződésre azonban nem alkalmazható teljeskörűen a szerződéses szabadság polgári jogi alapelve. A szerződés tartalmát illetően a törvény és az ingatlanügyi jogszabályok kógens előírásokat tartalmaznak. Az alapító okiratnak tartalmazni kell tehát mindazokat az elemeket, melyeket a vonatkozó jogszabályok előírnak. Ez az értelmezés a 9. § első mondatából olvasható ki, amely szerint „Az alapító okiratban meg kell határozni” az a)–e) pontban felsorolt tartalmi elemeket.

Kötelező tartalmi elemeket határoz meg az alapító okirat kapcsán a Társasházi tv. 9. §-a, az Inytv. és az Inytv. vhr.

A Társasházi tv. 9. §-ában lévő, az alapító okirat tartalmára vonatkozó szabályozás tehát messze nem teljes körű. A 9. § mellett az 5. § (3) bekezdése és a 10. § (2) bekezdése is tartalmaz az alapító okirat tartalmára vonatkozó előírást. Ezen elemek azonban nem tartoznak az alapító okirat kötelező tartalmához.

Ezen túlmenően a Társasházi tv. utal arra is, hogy az alapító okiratban az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt is meg kell határozni [Társasházi tv. 9. § d) pont]. Ez utóbbi rendelkezések azonban nem mellőzhetők az alapító okiratból.

2. Az alapító okirat tartalmára vonatkozó szabályok megsértésének jogkövetkezményei

Annak, hogy az alapító okirat nem tartalmazza azokat a tartalmi elemeket, melyeket a jogszabályok előírnak, alapvetően két jogkövetkezménye lehet.

a) Az egyik, hogy az ingatlanügyi hatóság elutasítja a társasház bejegyzésére irányuló kérelmet. Erre alapvetően az Inytv. 39. § (3)–(4), illetve a 40. § (1) bekezdésében írt okokból kerülhet sor.

b) Az alapító okirat tartalmára vonatkozó előírások megsértésének másik jogkövetkezményeként az alapító okirat érvénytelensége jöhet számításba. A Ptk. 6:95. §-a szerint semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz. Más jogkövetkezmény mellett is semmis a szerződés akkor, ha a jogszabály ezt külön kimondja, vagy ha a jogszabály célja a szerződéssel elérni kívánt joghatás megtiltása.

A Társasházi tv. 9. §-a szerinti tartalmi elemek hiánya vagy egyéb törvényi előírásokkal ellentétes alapító okiratbeli szabályozás jogszabályba ütközővé, és ezáltal semmissé teszi az alapító okiratot. Eltérő jogkövetkezményt nem tartalmaz a Társasházi tv., így az érvénytelenség általános, a Ptk. 6. Könyv XIX. fejezetének előírásait kell alkalmazni az alapító okirat érvénytelenségére.

Ha az alapító okirat érvénytelen, az alapján nem történhet ingatlan-nyilvántartási bejegyzés. Az érvénytelenség általános jogkövetkezménye ugyanis az, hogy az ilyen ügyletre nem lehet jogot alapítani, vagyis a felek által célzott joghatások nem érhetők el.

Természetesen az alapító okirat érvénytelenségéről nem az ingatlanügyi hatóság dönt, hanem a bíróság. Ez alól kivételt képez, ha az alapító okiratnak olyan tartalmi vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az alapító okiratból megállapítható [Inytv. 51. § (1) bek.]. Ebben az esetben ugyanis a földhivatal köteles a bejegyzési kérelmet elutasítani, mégpedig anélkül, hogy az érvénytelenséget bírósági ítélet állapítaná meg.

A fentiektől lényegesen bonyolultabb a helyzet, ha a társasház bejegyzését követően nyilvánítja a bíróság az alapító okiratot érvénytelennek. Ebben az esetben ugyanis az érvénytelenség jogkövetkezményeként az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítása lehet problémás. Erre ugyanis csak akkor kerülhet sor, ha az alapító okirat érvénytelensége mellett a Ptk. 5:184. § és az Inytv. törlési perekre előírt feltételei (Inytv. 62. §) is teljesülnek.

Az érvénytelenség jogkövetkezményeiről az 1/2010. (VI. 28.) PK vélemény, míg az érvénytelenségi és a törlési perek kapcsolatáról a 3/2010. (XII. 6.) PK vélemény ad iránymutatást, melyek ugyan az 1959-es Ptk. alapján születtek, de legalább részben alkalmazhatók a Ptk. alapján elbírált ügyekben is.

3. Az alapító okirat kötelező tartalma

Az alapító okirat tartalmát illetően összefoglalóan elmondható, hogy az alapító okirat kizárólag a tulajdonjogi helyzet szabályozását, az ehhez kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási adatot, jogot, tényt, valamint a közösség közös nevét tartalmazza. A tulajdonjogi viszonyokat nem érintő minden más közös kérdésről a szervezeti-működési szabályzatban kell rendelkezni.

Az alapító okiratban ennek megfelelően kötelező meghatározni:

a) A külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket egytől kezdődő arab sorszámozással a bejegyzéshez használt vázrajznak megfelelően. Fel kell tüntetni az önálló ingatlanok jogi jellegét (lakás, üzlet stb.), azok alapterületét, szobaszámát, pontos címét, emelet és ajtószám megjelöléssel.

b) A közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját.

A tulajdoni hányad meghatározásának szabályait sem a Társasházi tv., sem egyéb jogszabály nem tartalmazza. A felek szabadon dönthetnek tehát a tulajdoni hányad meghatározásának módjáról.

A közös tulajdon társasházzá alakítása során a bíróságok törekszenek arra, hogy a társasházzá alakítás után ne változzanak jelentősen a korábbi tulajdoni hányadok. Az ítélkezési gyakorlat szerint a tulajdoni hányadok meghatározása során az egyes külön tulajdonok alapterületének az összes külön tulajdonhoz viszonyított arányában határozzák meg a közös tulajdoni hányadot azzal, hogy bizonyos, a külön tulajdonhoz tartozó, azzal együtt önálló ingatlant képező helyiségeket, illetve építményrészeket (például erkély, pince, tároló, garázs stb.) nem a teljes, hanem általában fél alapterülettel vesznek figyelembe. Ezen elvekhez természetesen a szerződéssel történő alapítás során is lehet igazodni.

Az ítélkezési gyakorlat alakította ki azt az elvet is, hogy a közös tulajdonú épületrészek és az épületek által el nem foglalt telekrész nem tartozhatnak az egyes lakásokhoz különböző arányokban. Az egyes tulajdoni illetőségeknek mind az épületrészeken, mind a földrészleten azonosnak kell lenni. Ha pedig az épületrészeknek az alapterülettel arányosan kell közös tulajdonba kerülni, ugyanilyen arányban kell meghatározni a be nem épített telekrészen fennálló közös tulajdoni illetőségeket is (Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.21.984/2009/8.).

c) A közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását egytől kezdődő római sorszámozással a bejegyzéshez készített vázrajznak megfelelően.

Tipikusan közös tulajdonba kerülő épületrészek a telek, a lépcsőház, a közös használatú helyiségek (például bicikli vagy babakocsi tároló), a lift, az épület alapja, vázszerkezete, kitöltő, határolófalai, kémények, födémszerkezet, áthidalások, kiváltások, lépcsőszerkezetek, fedélszerkezet, héjazat, szigetelések, egyéb közös rendeltetésű szerkezetek és gépészeti berendezések, közművezetékek (víz, villany, csatorna, gáz) a bekötéstől a külön tulajdonba történő leágazásig stb.

d) A közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.

e) A társasháztulajdon alapítására vonatkozó megegyezést.

f) A személyi azonosító kivételével a tulajdonostársaknak az Inytv. 15. § (1) bekezdésében meghatározott adatait (magánszemély esetén természetes személyazonosító adatait, lakcímét, állampolgárságát, szervezetek esetén a szervezet megnevezését, székhelyét, valamint a cégjegyzékbe bejegyzett jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetek esetében a cégjegyzékszámot, a statisztikáról szóló törvény hatálya alá tartozó szervezet esetében a statisztikai azonosítóját).

g) A földrészlet helyrajzi számát és a külön tulajdonok helyrajzi számát. A helyrajzi szám meghatározása során az önálló ingatlanok helyrajziszámozásáról és az alrészletek megjelöléséről szóló 44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet 6. § és 11. §-ának rendelkezéseit kell alkalmazni.

4. Az alapító okirat megengedett további tartalma

Az alapító okirat tartalmazhatja még

h) A tulajdonostársak erre irányuló megállapodása esetén a közös tulajdon átruházására az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadát képviselő tulajdonostársakat feljogosító rendelkezést.

i) A tulajdonostársak javára létesített elővásárlási vagy előbérleti jogot.

5. A törvény hatálybalépése előtt létrejött alapító okirat tartalmára vonatkozó átmeneti rendelkezés

Az alapító okirat kötelező tartalma kapcsán már szó volt arról, hogy az alapító okirat a tulajdoni viszonyokat szabályozza. A tulajdonjogi viszonyokat nem érintő minden más közös kérdésről a szervezeti-működési szabályzatban kell rendelkezni.

Tekintve, hogy ezt a szabályt a Társasházi tv. vezette be, máig található számos olyan (hat lakásosnál nagyobb) társasház, amelynek alapító okirata olyan rendelkezéseket tartalmaz, melyeknek a szervezeti-működési szabályzatban kellene lenniük.

Ezzel összefüggő átmeneti szabály, hogy a 2004. január 1-jén bejegyzett társasház alapító okiratának a Társasházi tv. kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe a Társasházi tv. vonatkozó rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni [Társasházi tv. 63. § (2) bek.].

Ha a társasház jogszabályi kötelezettségét megszegve nem alkotott szervezeti-működési szabályzatot, akkor a társasházi jogviszonyban az alapító okiratnak a társasház szervezetére és működésére vonatkozó rendelkezései annak ellenére irányadóak, hogy azok nem lehetnének az alapító okiratban. Természetesen csak azon rendelkezések alkalmazhatók, amelyek nem ellentétesek a Társasházi tv. kötelező előírásaival.

Kapcsolódó joggyakorlat

3/2010. (XII. 6.) PK vélemény az érvénytelenségi és a törlési per kapcsolatáról

2/2010. (VI. 28.) PK vélemény az érvénytelenségi perekben felmerülő egyes eljárásjogi kérdésekről

1/2010. (VI. 28.) PK vélemény az érvénytelenség jogkövetkezményeiről

KGD2011. 179. Osztatlan közös tulajdonban álló épületrész, földrészlet tulajdonjogát a vevő a külön tulajdonban álló lakáshoz tartozó tulajdoni hányad arányában szerzi meg.

BH2007. 128. A társasház közgyűlésének határozatképességére vonatkozó törvényi rendelkezéstől sem az alapító okiratban, sem a szervezeti működési szabályzatban érvényesen eltérni nem lehet.

BH1999. 158. Társasháztulajdont érintő szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti perben a szerződést kötő valamennyi félnek perben kell állnia.

BH1976. 352. Abban a kérdésben, hogy a társasház erkélye tulajdonjogilag a lakáshoz tartozik-e vagy közös tulajdonban van-e, az alapító okirat rendelkezésének hiányában az erkély rendeltetésének van jelentősége.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.21.984/2009/8. A közös tulajdonú épületrészek és az épületek által el nem foglalt telekrész nem tartozhatnak az egyes lakásokhoz különböző arányokban. Az egyes tulajdoni illetőségeknek mind az épületrészeken, mind a földrészleten azonosnak kell lenni. Ha pedig az épületrészeknek az alapterülettel arányosan kell közös tulajdonba kerülni, ugyanilyen arányban kell meghatározni a be nem épített telekrészen fennálló közös tulajdoni illetőségeket is.

Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.20.160/2009/3. Közös tulajdoni hányadok meghatározásának módja a közös tulajdon társasházzá alakítása esetén.

Veszprém Megyei Bíróság 1.Pf.21.201/2009/5. Ha a közös tulajdonban lévő területek használatának rendezése formailag az alapító okirat részét képezi, az lényegében a tulajdonostársak egyhangú döntésének, határozatának minősül, amely bíróság előtt megtámadható.

Kapcsolódó jogi szabályozás

1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet az önálló ingatlanok helyrajziszámozásáról és az alrészletek megjelöléséről

109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról

„Lapozz bele!” módban ezek az oldalak nem érhetőek el.

Kérjük, vásárolja meg a teljes elektronikus könyvet weboldalunkon.

This page is not available in preview mode.

Should you wish to access the complete text, please purchase the full version of this e-book at our webpage.