Lakásárak Magyarországon

Lakásárak és a jövő?

Hány évig emelkedhetnek a lakásárak Magyarországon?

2018–2022

Nemes Roland

roland.nemes.investing@gmail.com

2017

Publio Kiadó

www.publio.hu

Minden jog fenntartva!

Előszó

Kedves olvasó!

Köszönöm, hogy megtisztelt érdeklődésével és megvásárolta könyvemet.

Bizonyára megtapasztalta az elmúlt időszakban, hogy dübörög az ingatlanpiac. Az árak évek óta emelkednek, és az ember nem tudja, mitévő legyen: vásároljon, eladjon vagy éppen béreljen.

A könyvemben egy közös gondolkozásra invitálom önt, aminek célja, hogy közösen megvizsgáljuk és kiderítsük, mi okozza az ingatlanárak elképesztő szárnyalását és meddig tarthat ez a folyamat.

Mint minden piac, a lakáspiac is éveken át tartó ciklusokban mozog, ahol vannak emelkedő és csökkenő trendek. Jelenleg egy 3 éve tartó masszív emelkedő trend végén vagyunk, és nem tudjuk, hogy merre tovább. Könyvemben az elmúlt időszak áremelkedésének okait veszem célkeresztbe és megpróbálom megfejteni, mi várható az elkövetkezendő 3-5 évben.

Bízom benne, hogy a gondolataimat megfontolja, és az általam közölt vélemények hasznos segítséget fognak nyújtani a jövőben.

Köszönettel

Nemes Roland

Szerző

roland.nemes.investing@gmail.com

Kiknek íródott ez a könyv?

Ingatlanvásárlásban, ingatlan-befektetésben gondolkodóknak.

Az ingatlanpiacon és az építőiparban dolgozóknak, akik szeretnének kb. 5 évet előrelátni.

Lakásvásárlóknak, akik tudni szeretnék, hogy érdemes-e még ilyen árakon vásárolni. Várható további áremelkedés az ingatlanpiacon?

Lakáseladóknak, akik tudni szeretnék, hogy a mostani árakon érdemes-e eladni, vagy még mindig megéri tovább várni.

Ingatlan-befektetőknek, akik lakóingatlan-vásárlásban vagy lakóingatlan-eladásban gondolkodnak, és tudni szeretnék milyen árak várhatóak a jövőben.

Mindenkinek, akit érdekelnek az ingatlanok árainak alakulása: ingatlantulajdonosok, bérlők, bérbeadók, ingatlanügynökök, kivitelezők.

Miről szól ez a könyv?

A könyv az ingatlanárak további emelkedésének lehetőségét kutatja az elkövetkezendő 5 évre (2018-tól 2022-ig).

A könyv célja, hogy segítse és gondolkozásra késztesse az olvasót abban, hogy várható-e a jelenleg viszonylag magas lakóingatlan-árak további emelkedése, vagy pedig az árak stabilizálódása vagy éppen mérséklődésére számíthatunk a közeljövőben.

A könyv fő célja pedig az, hogy az olvasó ne csak jó ingatlant vásároljon, hanem lehetőleg jó befektetést is csináljon.

Igazán jó ingatlan-befektetést pedig csak úgy lehet csinálni, ha az ingatlan nemcsak kényelmet biztosít a lakójának vagy bérbeadásból származó jövedelmet termel, hanem egyidejűleg az értéke is növekszik.

Kicsit hosszabban kifejtve: a könyv hét nagy fejezetből áll és elsősorban a lakóingatlan-piacról és azon belül is az új és használt lakások piacáról szól. Annak lehetőségét kutatja, hogy az ingatlanárak elmúlt időszakban tapasztalt elképesztő áremelkedése fog-e még folytatódni.

Tekintettel arra, hogy a könyv nem konkrét ingatlant vizsgál, így elsősorban az ingatlanok árait befolyásoló általános tényezőket tudja szemügyre venni. Ezen általános tényezők az alábbiak: Általános befektetési környezet.

Helyi és országos trendek vizsgálata.

Egyéb tényezők, melyek a lakásárakat befolyásolhatják.

Az időzítés vizsgálata.

A jövő ingatlanárait befolyásoló tényezők vizsgálata.

Kockázatok feltérképezése.

Mivel egy adott konkrét lakóingatlan árának emelkedése vagy csökkenése nagyon sok egyedi, ingatlanspecifikus dologtól is függ, így a könyv nem számol az alábbiakkal:

- Az ingatlan régión, városon és városrészen belüli elhelyezkedése

- Az ingatlan épületen belüli függőleges és vízszintes elhelyezkedése

A könyv fejezetei az alábbi szerkezet szerint alakulnak:

Az első fejezet az általános befektetési környezet és a lakásárak közötti összefüggések elemzésében segít.

A második fejezet az ingatlanpiacot és a lakóingatlan-árakat mozgató lokális trendek alakulásáról szól.

A harmadik fejezetben azokat az egyéb tényezőket igyekeztem összegyűjteni, amelyek szintén befolyásolhatják a lakóingatlanok árait.

A negyedik fejezet az időzítésről és a lakáspiaci ciklusokról szól.

Az ötödik fejezet (a konkrét ingatlan és környezetének vizsgálata) nem került kidolgozásra, mivel azt csak konkrétumok ismeretében lehet elvégezni. A tartalomban azonban szándékosan benne hagytam, éreztetvén az olvasóval annak fontosságát, hogy a konkrét ingatlan ismerete nagyban befolyásolhatja az adott ingatlan árának jövőbeni alakulását.

A hatodik fejezet az ingatlanárak jövőbeni alakulása kapcsán próbál véleményeket megfogalmazni.

A hetedik fejezet a lakásvásárlás vagy a befektetésünket övező kockázatokról szól.

Az utolsó fejezet a könyvben szereplő ellenőrző listák használatáról és a tévedés jogáról és lehetőségéről szól.

Fontos hangsúlyoznom, hogy a könyvben szereplő gondolatok kifejezetten a szerző

magánvéleményét tükrözik és semmilyen körülmények között sem minősülnek befektetési ajánlásnak. A szerző, mint minden halandó ember, nem lát a jövőbe és nem kíván befektetési tanácsot adni. A leírt gondolatokon érdemes elgondolkozni, esetleg megfontolni és saját belátás alapján értékítéletet hozni.

A könyv használata Hogyan vegyük hasznát ennek a könyvnek?

A könyv kitűnően olvasható nyomtatott és e-könyv formában is.

A könyv egyes fejezeteit olvasd el és gondolkozz el rajta. Írhatsz megjegyzést, észrevételt és egyedileg értékelheted is a leírt árbefolyásoló tényezőket. Ha a véleményed eltér az enyémtől, semmi gond, ebben az esetben nem egyformán látjuk a közeljövőt. Véleményedet illeszd be a fejezetek végén található rövid összefoglalásba és látni fogod a végeredményt.

A könyvben található ellenőrző lista bármikor bárki által használható és testreszabható. A testreszabást szeretném külön hangsúlyozni, hiszen minden ingatlan-befektetés más, és mindenkinek, aki vásárol vagy elad, bérel vagy bérbe ad, más szempont a fontos. A leírt ellenőrző

lista részletesen tartalmazza a befektető által megvizsgálandó tényezőket, szempontokat. Az egyes szempontok egyedi megítélés alapján súlyozhatóak. Az ellenőrző listák pontozása és súlyozása után megkapjuk az eredményt, mely megmutatja, hogy a vizsgált időpontban várhatunk-e további áremelkedést az ingatlanpiacon.

Amennyiben az általános befektetési környezeten túl további konkrét ingatlant szeretnénk vizsgálni, vagy az időzítés esetleg a gazdaság kapcsán szeretnénk ellenőrző listákat nézegetni, javaslom az általam korábban írt „Hogyan csináljunk pénzt ingatlanból?” című könyvben felsorolt ellenőrző listákat is felhasználni vagy nyugodtan keress fel, szívesen segítünk. Így teljes kép kapható az adott ingatlanra vonatkozóan.

Békés, nyugodt olvasgatást, elemzést és sikeres lakásvásárlást (befektetést) kívánok!

Baráti üdvözlettel

Nemes Roland

Hány évig emelkedhetnek a lakásárak Magyarországon?

Ennek a kérdésnek a pontos megválaszolásához külön kellene vizsgálnunk az új építésű lakások piacát, a használt lakások piacát és külön kellene vennünk a fővárosi, vidéki és azon belül is a megyeszékhelyek ingatlanpiacát. Sőt külön kellene vizsgálnunk a lakáspiacot és a családi házak piacát is. Még a városon belüli városrész, a környék, sőt maga az utca és az épület minőségét is külön kellene vizsgálnunk. Mivel ennyire részletes elemzés nem tárgya a könyvnek, elégedjünk meg

azzal, hogy általánosságban vizsgáljuk meg a gazdaság és a lakóingatlan-piac közötti összefüggéseket. A könyvemben az ingatlanpiacot alapjaiban befolyásoló mozgatóerőket fogom górcső alá venni és az alapján leírom a véleményemet és feltételezéseimet.

A jóslásra a korábban általam írt „Hogyan csináljunk pénzt ingatlanból. I. rész: lakásbefektetések” című könyvben leírt analizáló módszerek segítségével próbálok választ kapni.

Tekintettel arra, hogy a lakásárak már most is magasan állnak, sokan arra gondolnak, hogy az áremelkedés nem tarthat örökké és hamarosan visszaesés jöhet.

A jövő megjóslására vállalkozni mindig kockázatos és egyben felelősségteljes cselekedet. Az árak változása rengeteg tényezőtől függ, amiben lehetnek egymással ellentétes irányba ható és egymással azonos irányba mutató tényezők. Ezen tényezők eredője fogja megmutatni, hogy az erőtérben melyik erő a domináns, és az ingatlanok árainak elmozdulása a jövőben melyik irányba várható.

Egy biztos: első ránézésre én személy szerint ilyen árakon már nem szívesen vásárolnék, azonban második gondolatra már nem ilyen egyszerű a helyzet. Ugyanis az is érezhető, hogy bizonyos területeken még mindig számítani lehet potenciálra a piacon. Sőt a hitelnyújtó intézetek és az ingatlanfejlesztő cégek még csak most kezdenek optimistává válni. Márpedig ha óriási elemzői apparátussal rendelkező piaci szereplők kezdenek optimistává válni a hazai lakáspiacot illetően, akkor annak biztosan megvan az oka.

Az ingatlanok árait a „Hogyan csináljunk pénzt ingatlanokból?” című műben leírt módszerek alapján az általam kifejlesztett négy nagy vizsgálati szempontrendszer alapján szeretném megvizsgálni.

Ez a négy fő vizsgálati szempont a következő:

1. Az általános befektetési környezet vizsgálata

2. A lokális ingatlanpiaci trendek vizsgálata

3. Az ingatlan környezetének és magának az ingatlannak a vizsgálata (ez nem tárgya a könyvnek) 4. A kockázatok és a befektetési stratégiák vizsgálata

A fenti négy fő vizsgálati szempontot kiegészítettem még az alábbiakkal:

5. Az ingatlanárakat befolyásoló egyéb tényezők (3.fejezet)

6. A jövő ingatlanárait befolyásoló tényezők (6.fejezet)

A 3. pont vizsgálatát sajnos csak konkrét ingatlan ismeretében lehet elvégezni, így az abban szereplő tényezők hatásait sajnos nem tudjuk jelen könyvben kielemezni. Tekintettel arra, hogy a 3.

pont (az ingatlan környezetének és magának a konkrét ingatlannak a vizsgálata) rendkívül fontos, így fel szeretném hívni a kedves olvasó figyelmét, hogy a jelenlegi, érettebb fázisban lévő

ingatlanpiacon – függetlenül a jelen könyvben leírtaktól – az árak várható elmozdulását mindkét irányba nagyban befolyásolhatja. Amennyiben konkrét elképzelése van, kérem nyugodtan forduljon hozzám és segítünk.

Kezdjük az első vizsgálati szemponttal, az általános befektetési környezet elemzésével.

FEJEZET

A lakásárak és a befektetési környezet

Ez a fejezet a lakásárak és az általános befektetési környezet közötti összefüggésekről szól.

Segít feltérképezni a befektetési környezetet, amiből a lakásárak további áremelkedésére vagy éppen árcsökkenésére lehet következtetni.

Az alábbi három alfejezetben próbálok választ kapni a lakásárak és a befektetési környezet között meglévő összefüggésekre:

1.1. Árak a lakáspiacon, a tőke és a pénz jelenléte vagy hiánya

1.2. A lakásárak és a gazdaság

1.3. A lakásárak és a demográfia.

A fejezetben leírt összefüggések nem törvényszerűek és elsősorban az én személyes gondolataimat és magánvéleményemet tartalmazzák.

1.1. Árak a lakáspiacon a tőke és a pénz jelenléte vagy hiánya

Tartósan fellendülő lakáspiac nincs pénz és tőke jelenléte nélkül. A következőkben részleteiben megpróbálom megvizsgálni, mennyire van jelen a pénz a hazai ingatlanpiacon.

Nézzük, milyen képet ad a pénzügyi környezet a hazai ingatlanpiacon.

A főbb vizsgálati szempontok az alábbiak lesznek:

A világgazdaság és a jegybanki alapkamatok alakulása

A helyi kamatok mértéke, várható alakulása

A tőkebeáramlás iránya az ingatlanpiacra

Finanszírozási környezet, a bankok hitelnyújtási hajlandósága

Egyéb befektetési lehetőségek jövedelmezősége

Lakossági pszichológia az ingatlanok kapcsán

Állami támogatások megléte

A kormány adópolitikája

Kezdjük az első és egyben egyik legfontosabb tényezővel.

1.1.1. A lakásárak és a világgazdaság. A jegybankok alapkamatai

Mi történt az elmúlt időszakban a világban és mi fog történni a közeljövőben?

Milyen hatással van mindez a hazai ingatlanpiacra?

Nagyjából ez a kérdés, aminek megválaszolása nem olyan egyszerű, hiszen ha egyszerű lenne, akkor mindenki könnyen milliomossá válhatna.

Nézzük röviden a lényeget.

A világgazdaságot meghatározó nagyhatalmak jegybankjai a következők.

FED: Amerikai Egyesült Államok Jegybank

EKB: Európai Unió Jegybank

BOJ: Japán Jegybank

Kínai jegybank

Ezen jegybankok mindegyike az elmúlt időszakban, nagyjából a 2008-2009-es gazdasági világválságot követően, drasztikusan lecsökkentette kamatait és hatalmas pénzösszegeket öntöttek a gazdaságaikba. Olyan kamatpolitikát folytattak, amely segítségével megpróbálták a válság során megrendült gazdaságaikat ismét emelkedő pályára állítani. Az alacsony kamatok és a pénzpumpa serkentik a gazdaságot, és ha nő a gazdaság, az általában kedvez az ingatlanpiacnak. Az elmúlt 7-8

évben (2010-től 2017-ig) a kamatok extrém mélységekben voltak és vannak is jelenleg. Fenti intézkedéssorozattal – megítélésem szerint – a főbb világgazdasági nagyhatalmaknak sikerült megszilárdítaniuk a gazdaságukat és sikerült újra növekedési pályára állítaniuk a világgazdaságot.

Mind Európa, mind Amerika masszív növekedési pályára kezd állni és japán is erős, ha nem is olyan mértékben, mint az előző kettő, de kezd magára találni

Mindkét régióban az éledezés jeleit mutatja az ingatlanpiac, sőt mintha kibontakozóban lenne egy hosszabb felívelés is. (A szerző magánvéleménye: persze ez még sok mindentől függ.) A negyedik meghatározó gazdaság, a kínai is relatíve jól szerepel, bár ezen ország valós gazdasági teljesítményéről sajnos nem állnak rendelkezésre hiteles információk. Sokféle problémáról, túlzott hitelexpanzióról és csökkenő ütemű gazdasági növekedésről is hallani. Ezért az itt várható eseményeket az egyik legnagyobb kockázati faktornak ítélem meg a világgazdaság jövőbeni alakulása szempontjából.

De mi várható a jövőben és miért fontos mindez a hazai ingatlanárak alakulása kapcsán?

Az elemzők alapvetően optimisták és további fokozatos és mérsékelt gazdasági élénkülést várnak.

A jegybanki alapkamatok azonban várhatóan elkezdenek emelkedni, ami az első negatív jelzés az ingatlan-befektetők számára. Az első kamatemelés 2017 vége felé vagy 2018 tavaszával várható az USA-ban, míg Európában kicsit később, 2018 vége felé vagy 2019-ben várható hasonló lépés. Az előrejelzések szerint a kamatpálya további alakulása enyhén emelkedő irányba mutat. Ha pedig a meghatározó nagyhatalmak emelik a kamataikat, előbb-utóbb itthon is emelésre kényszerülhet a hazai jegybank, ami a hitelezés költségeit emeli és kedvezőtlen előjel az ingatlanpiac számára.(A kérdés főleg a kamatemelés mértéke és időbeni lefolyása.)

Személyes megítélésem szerint amennyiben a kamatemelési sorozat hosszan elnyúló, jól kommunikált, mérsékelt ütemű lesz, és az emelés mértéke nem lesz túl jelentős, valamint semmilyen nem várt geopolitikai vagy egyéb gazdasági válság nem rázza meg a világgazdaságot, az ingatlanpiac számára néhány évig még mindig kedvező maradhat a környezet.

Tehát az első vizsgálati szempont a világgazdaság tekintetében pozitív egy kisebb negatív

előjellel.

Jelenleg és az elkövetkező 1-2 (3) évben még relatíve alacsonyak maradhatnak a kamatok, ami továbbra is kedvez az ingatlanpiacnak.

Hosszabb időtávon nézve a dolgokat: amennyiben tartós kamatemelési sorozat indulna az USA-ban, illetve Európában, akkor az a hazai ingatlanpiacra is kedvezőtlen hatással lehetne (az elkövetkezendő 3-6 évben).

Eleinte mérsékelten negatívan hatna az ingatlanpiacra.

Amennyiben a kamatok túl magasra emelkednének, az kifejezetten kedvezőtlen hatással lenne az ingatlanpiacra. (A szerző megjegyzése: ez a szcenárió – tekintettel arra, hogy az eurózónában 2019-től átmeneti időre visszaesést várnak – kérdéses és számos egyéb dologtól függ.) De milyen hatással van ez a hazai ingatlanpiacra és a lakáspiaci árakra?

Nézzük.

1.1.2. A lakásárak és a helyi kamatok mértéke, várható alakulása

Milyen hatással van a hazai ingatlanpiacra és a lakáspiaci árakra az előző pontban fejtegetett világgazdaság alakulása és a nagy jegybankok kamatpolitikája?

Alapvetően rövidebb távon nézve kedvező, míg közép- és hosszabb távon nézve a várható kamatemelési sorozat miatt inkább kedvezőtlen

De miért is? Több okból.

Az egyik ok, hogy amíg a világ meghatározó gazdaságaiban alacsonyak a kamatok, addig a hazai jegybankok is alacsonyabban tudják tartani a kamataikat, ami kedvez a hitelhez folyamodó lakosságnak és kedvez az ingatlanfejlesztő vállalatoknak és a különböző beruházásoknak.

A másik ok, amiért kedvező, hogy ha a környező gazdaságoknak jól megy, akkor a kapcsolódó piacok miatt hazánknak is jobban megy. Kitűnő példa erre a német gazdaság . Ha nekik jól megy, akkor általában nekünk is jobban megy, viszont ha ők tüsszentenek egyet, mi is azonnal megfázunk.

A német gazdaságnak jelenleg jól megy szekere, és a jövőbeni kilátásai is kedvezőek. (A szerző

megjegyzése: amennyiben Kínában történne egy váratlan gazdasági válság vagy valamilyen előre nem látható komolyabb probléma, vagy a német belpolitikában alakulnának kedvezőtlenül a dolgok,

akkor annak elsődleges kárvallottja a német gazdaság lesz, így a fenti állításomat csak akkor tartom, ha a kínai gazdasággal nem történik semmilyen probléma.) Természetesen a hazai gazdaság nem ennyire egypólusú, azonban tény, hogy egy esetleges német visszaesés kedvezőtlenül érintene minket.

Vessünk egy pillantást a hazai főbb várt gazdasági mutatókra.

MNB és egyéb külföldi elemzőházak előrejelzése 2017 végén

2016

2017

2018

2019

2020

GDP

2,20%

3,60%

3,70%

3,2%

?

Munkanélküliség 5,10%

4,20%

3,90%

3,90%

?

Infláció

0,40%

2,40%

2,50%

2,90%

?

Az adatokból az látszik, hogy a magyar gazdaság az elkövetkező egy-két évben jól teljesíthet.

Azonban 2019-2020-tól a GDP-előrejelzésben egy kisebb visszaesés látható. A jövőbeni ingatlanárakat kutatva meg kívánom jegyezni, hogy az inflációs mutatókkal ellentétben –

véleményem szerint – az építőiparban dolgozók béremelkedése és az építőanyagok áremelkedésének mértéke magasabb lehet az inflációs előrejelzésnél.

Tehát röviden összefoglalva ingatlanpiaci szemszögből nézve: a gazdasági nagyhatalmak kamatai alapvetően rendben vannak, de kisebb negatív előjelek tapasztalhatóak a kamat jövőbeli pályája kapcsán.

A hazai jegybank kamatai jelenleg kedvezőek, jövőbeli jelentősebb kamatemelési sorozat – a jelenleg elérhető információk szerint – nincs napirenden.

A fentiek alapján nem várható jelentős kamatemelés a közeljövőben (az elkövetkező 1-3 évben), vagy csak mérsékelt ütemű lehet. (A szerző megjegyzése: kivétel, ha Kínában beüt a krach vagy a világban masszív kamatemelési sorozat indulna. Ha ez az esemény bekövetkezik, akkor egyelőre nem lehet megjósolni a kamatok alakulását, de várhatóan emelkednének itthon is.)

Fentiek következményeképpen a hazai lakosság jelenleg és az elkövetkezendő 1-2 évben olcsón fog hitelhez jutni, ami lakásvásárlásra ösztönöz és az ingatlanfejlesztő cégek is olcsón jutnak forrásokhoz, ami új lakások építésére, beruházásra ösztönzi őket. (A szerző megjegyzése: az ingatlanfejlesztő cégek finanszírozása jelenleg a bankok miatt még óvatos ütemben zajlik.) Emiatt kialakulóban lehet egy egészségesen fejlődő ingatlanpiac.

Tehát az első és a második vizsgálati szempont – a hazai ingatlanpiac szemszögéből nézve –

mérsékelten pozitív egy kisebb negatív előjellel.

Rövid távon:

Közép és hosszabb távon (amennyiben tartós kamatemelési sorozat indulna be):

A harmadik vizsgálati szempontunk a finanszírozási környezet és a bankok hitelnyújtási hajlandósága.

Nézzük, mire számíthatunk ez ügyben.

1.1.3. A lakásárak és a finanszírozási környezet, a bankok hitelnyújtási

hajlandósága

Kedves Olvasó!

Ezt a pontot kicsit hosszabban írtam le, mert – véleményem szerint – ez az a pont, ami alapvetően meghatározhatja, hogy kialakul egy újabb, nagyobb és hosszabb távú lakásépítési boom vagy sem.

Olvassuk el a lent leírt véleményt és gondolkozzunk el rajta közösen.

A bankok hitelnyújtási hajlandósága alapvető fontosságú generáló tényező az ingatlanpiacon. Ha a bankok könnyen adnak lakáscélra hiteleket, az keresletet generál a lakosság körében és serkenti a lakáspiacot. Míg a másik oldalon: ha az ingatlanfejlesztő vállalatok jutnak könnyebben vállalati hitelekhez, az az ingatlanfejlesztői aktivitást serkenti. Előbb vagy utóbb kialakulhat egy komolyabb, hosszabb távú építési boom.

Sajnos a jelenlegi helyzet – bár a bankok pozitív folyamatokról számolnak be –megítélésem szerint egyelőre még nem így néz ki.

Magyarországon a bankok hitelnyújtási hajlandósága jelenleg változóban van ugyan, de megítélésem szerint még mindig egy kicsit túl szigorú. Hazai viszonylatban komoly gátja a lakossági lakás célú jelzáloghitelezés igazi felfutásának a jövedelem alapú hitelezés bevezetése (JTM-rendelet).

Ez a rendelet – bár érthető okokból lett bevezetve – jelentős mértékben bekorlátozza a hitelhez juthatók körét a lakosságban, ami korlátozhatja az ingatlanpiac tartós és nagyobb mértékű

felfutását.

Hogy megértsük, miről beszélek, szeretném egy egyszerű példán keresztül szemléltetni a jelenlegi valóságot.

Ma Magyarországon az átlagfizetés kb. nettó 201.500 Ft. Ennek a fizetésnek egy átlagos hitelbírálati eljárás során 40%-a lehet a törlesztőrészlet maximális nagysága, 80.600 Ft, ami nem elegendő egy nagyobb hitelösszeg felvételéhez. Amennyiben a háztartások összes fizetése meghaladja a nettó 400.000 Ft-ot, akkor a törlesztőrészlet elmehet az összjövedelem 60%-áig.

Gondolkozzunk el azon, hogy mennyi hitel kaphat egy átlagos fizetéssel rendelkező polgár.

Könnyen kiszámolható, hogy egy új lakás vásárlásához akkora hitelösszeget kellene felvenni és olyan hosszú időszakra, amit a családok nagy része nem tud, nem akar felvállalni.

2017-ben egy átlagos elhelyezkedésű, budapesti új építésű lakás négyzetméterára körülbelül 600.000–800.000 Ft/m2 (belvárosban vagy kiemelt lokációjú helyeken elmehet egészen 1.200.000–1.300.000 Ft/m2-ig is), míg vidéken ez a szám jóval kevesebb, 330.000–520.000 Ft/m2

területi elhelyezkedéstől függően.

Az egyszerűség kedvéért vegyünk egy budapesti példát és számoljunk 650.000 Ft/m2-rel. Egy 80

m2-es új lakás ára 52.000.000 Ft.

Gondolkozzunk el azon, hogy egy átlagpolgár, akinek a fizetése 201.500 Ft és a megélhetési költsége kb. 100-150.000 Ft/hó, mekkora hitelhez juthat? Sajnos nem sok hitelt kaphat, vagy ha kap is, nem lesz elég ahhoz, hogy új lakást vegyen. Ez pedig probléma lehet, ha egy tartós, hosszú távú ingatlanpiaci felfutásra számítunk.

Nézzük meg, mi a helyzet a valóságban

Röviden

A valóságban – véleményem szerint – a lakosság nagy része nem jut elég hitelhez, vagy nem mer akkora összeget felvenni, hogy új lakást tudjon vásárolni belőle, így nagyon sokan kimaradnak az ingatlanpiac felfutásából, ami korlátozhatja a keresletet az új lakások piacán.

Bár még a könyv elején vagyunk, ezért korai kijelenteni, de első olvasatra az ugrik be, hogy a 2000-es években tapasztalt óriási építési boom – ha a jelenlegi körülmények nem változnak – nem fog tudni megismétlődni. Bár az is érezhető, hogy egy kisebb vagy közepes méretű építési boom már most kezd kialakulni.

Részletesebben vizsgálva a problémát az alábbi részt fussuk át.

A valóságban a lakosság nagy része főleg a versenyszférában, és azon belül is a kkv szektorban dolgozik és jövedelme nincs 100%-ra bejelentve. A bankok csak a hivatalosan bejelentett jövedelem után tudnak hitelt nyújtani és a fedezet forgalmi értékének maximum 80%-ig adhatnak hitelt, ami korántsem elegendő ahhoz, hogy valaki a jelenlegi lakásárak mellett ki tudjon fizetni egy új építésű

lakást. Ráadásul alapfeltételként elvárják, hogy a fizetés átutalással érkezzen a bankszámlára, és ezen kívül természetesen fedezet sem árt.

A másik gátja az igazi újabb hitel- és építési boom kialakulásának, hogy a bankok nem tudnak elegendő nagyságú újabb hitelt adni olyan személynek, akinek már van korábbról hitele. Tekintettel arra, hogy az előző építési és hitelboom során (1998-tól 2008-ig) a lakosság jó része hiteladóssá vált és jelenleg is hiteladós, ők sem kaphatnak elegendő nagyságú újabb hitelt új lakás vásárlásához.

(Vagy ha kapnak is, akkor nehezen teljesíthető feltételek mellett.) Az ő számuk is jelentős, és ők is ki vannak rekesztve a hitelezési körből. Az igazsághoz hozzátartozik, hogy a korábbi devizahitelesek és közvetlen családtagjaik nem is nagyon szeretnének újra hitelt felvenni. Ők sajnos átmeneti időre elvesztették a bizalmukat a bankok iránt, és ha egy módjuk van rá, soha többé nem vesznek fel hitelt. Ez a szám kb. 140.000-200.000 fő.(Itt meg kell említeni, hogy a különböző kormányzati intézkedések hatására egy részük megsegítésre került, így ők talán ismét belevághatnak egyszer hitelfelvételbe, de várhatóan nem mostanság.)

A külföldön dolgozók vagy a lakosság fiatalabb rétege, a nyugdíjasok vagy egyszerűen az alacsonyabb jövedelemmel rendelkezők szintén nem preferált réteg.

Banki részről a fenti óvatosság érthető ugyan, de attól még tény, hogy ez a hozzáállás komoly gátja egy újabb hitel- és lakóingatlan-építési boom kialakulásának.

Hogy ne csak száraz szöveget írjak, és legyen a könyv kicsit érdekesebb, nézzünk néhány érdekes becsült adatot, amin gondolkozzunk el egy kicsit, ha a lakóingatlanok árainak további emelkedését vizsgáljuk.

Kik juthatnak ma lakáscélú hitelhez?

(Meg kell jegyeznem, hogy az adatok az interneten elérhető adatokra és különböző statisztikát végző intézetek becslésre támaszkodnak, így a valóságtól eltérhetnek.)

A magyar lakosság száma: 9,79 millió fő.

Aktívan dolgozók száma: kb. 4-4,25 millió fő.

Nézzük, kiket támogatnak és kiket nem támogatnak jelenleg a bankok:

Állami szektorban dolgozók

Becsült létszámuk kb. 1-1,13 millió fő (a teljes foglalkoztatottak 25-27%-a).

Közülük sokan kaphatnak hitelt, de csak a magas jövedelemmel rendelkezők, és közülük is azok, akik nem ódzkodnak a hitelfelvételtől.

Kkv: kis és középvállalati szektorban dolgozók

Becsült létszámuk kb. 1,9-2,1 millió fő. Vállalati szektoron belül: 65-75% (ebből nem elhanyagolható részük, kb. 50-65%-uk alacsony bejelentett jövedelemmel rendelkezik, tehát a bankok által kevésbé preferált 1,2-1,5 millió fő).

Ők ma nehezen jutnak megfelelő mértékű lakáscélú hitelhez. Ha hozzá is jutnak, nem kapnak elegendő nagyságú hitelt ahhoz, hogy belevághassanak egy új lakás vásárlásába.

Relatíve alacsonyabb vagy közepes jövedelemmel rendelkezők

Becsült létszámuk kb. 2,8-3,1 millió fő. (Különböző kutatóintézetek becslései szerint a lakosság 20-35%-a. A szerző megjegyzése: nem tudjuk, mekkora az a réteg, aki csak papíron rendelkezik alacsony jövedelemmel, így a valós szám nagyobb lehet.)

Ők jelenleg nehezen vagy egyáltalán nem jutnak lakáscélú hitelhez. Ha hozzá is jutnak, nem kapnak elegendő nagyságú hitelt ahhoz, hogy belevághassanak egy új lakás vásárlásába.

Volt devizahitelesek, családtagjaik, korábbi devizahitelesek

Becsült létszámuk kb. 140.000-200.000 fő.

Ők jelenleg nehezen vagy egyáltalán nem jutnak lakáscélú hitelhez.

Rossz hitel- és egyéb hiteladósok (átfedés van a devizahitelesekkel)

Számuk a banki kimutatásokban kb. 90.000-130.000 fő.

Ezen embertömeg nemhogy nem kaphat új hitelt, de hamarosan a lakásaikat is árverezésre fogják bocsátani, ami a használt lakások piacán okozhat némi mozgást a kínálati oldalon. (A szerző

megjegyzése: emiatt érthető a bankok óvatossága, azonban ezt a szomorú tényt részben a saját mohóságuknak köszönhetik, lásd: deviza-hitel boom a 2000-es évek elején.)

Külföldön dolgozók

Kb. 300.000 és 550.000 fő közötti becslések léteznek az 1989 után és 2017 előtt kivándorolt

magyarok számát illetően. Sokan azonban visszatérnek vagy csak néhány évre költöznek ki.

A bankok természetesen a külföldön dolgozókat sem igazán preferálják.

Nyugdíjasok

Ők kb. 2.040.000-en vannak.

A bankok érthető módon a nyugdíjasokat sem igazán preferálják

Fiatalok

Ők sem igazán potenciális hitelfelvevők, hiszen nincs magas jövedelmük és nincs fedezetük, ezen kívül önerőt sem tudnak letenni. Tehát új lakás vásárlásához elegendő lakáscélú hitelhez nehezen juthatnak.

Átlagos bérlők (saját használt lakással nem rendelkező bérlők

A mai feltételek mellett ők is nagyon nehezen juthatnak új lakáshoz, hiszen nincs még használt lakásuk, amit eladhatnának és a bank által nyújtott hitelösszeg kevés ahhoz, hogy új lakást vegyenek. Ha mégis hitelhez jutnak, túl magas lenne a hitelösszeg, illetve a törlesztőrészlet, ami a bérleti költséggel és a megélhetési költséggel együtt véve túl nagy teher lenne számukra, így gyakorlatilag nem nagyon vesznek fel új lakáshoz elegendő hitelt.

Végül vannak még a

Hitelfelvételtől ódzkodók aránya az aktív dolgozókon belül

Az ő számukat nem lehet mérni, és nincs rá adat, de jelenleg sajnos igen magas az arány.

Fentiek alapján el kell gondolkodnunk azon, hogy hogy lesz itt egy 2000-es évekhez hasonló építési és hitelboom, ha ennyien eleve hozzá sem jutnak új lakás vásárlásához elegendő hitelhez. Mi lesz az ingatlanárakkal? Hogy fognak tovább emelkedni, ha a lakossági kereslet ennyire korlátolt?

A bankok egyelőre optimisták és az ingatlanpiac is kezd szépen élénkülni, úgyhogy folytatnom kell a részletek boncolgatását, de lehet, hogy én tévedek.

A becsült számok alapján az látszik, hogy a lakosság nagy számú rétege nem jut elegendő

hitelhez, így valószínűleg nem válhat belőle újlakás-vásárló, ami igazán nagy keresletet generálna, és ami az árakat emelné az új lakáspiacon.

De kik kaphatnak egyáltalán hitelt új lakás vásárlására?

A mai körülmények között véleményem szerint az alábbi célközönség juthat hitelhez új lakás vásárlására:

Magas jövedelemmel rendelkezők

Pozitív elbírálásban részesült CSOK-igénylők

Használt lakásukat eladók és megfelelő készpénzzel rendelkezők

Használt lakásukat eladók és magas bejelentett jövedelemmel rendelkezők

De közülük hányan szeretnének lakáscélú hitelt felvenni? Hányan szeretnének és hányan tudnak a jelenlegi árakon új lakást venni? Ez az a kérdés, amire a választ nem tudjuk és még csak nem is becsülhetjük meg.

De mégis milyen hatással vannak ők az ingatlanpiacra és a lakóingatlanok áraira?

A lakosság fenti rétegei nem nagyon vagy nagyon nehezen kapnak hitelt manapság, így az ő vevői oldalon megjelenő keresletükre nem igazán lehet számítani az újépítésű lakóingatlan-piacon. (Kivéve természetesen, ha elegendő készpénzzel rendelkeznek, vagy a használt ingatlanjaikat eladják, ami a használt lakóingatlanok piacára lesz árlenyomó hatással, de ezt vizsgáljuk meg később.) Tehát anélkül, hogy belemennénk egy részletes hitelnyújtási elemzésbe, tisztán látszik, hogy több százezer, de inkább több millió ember eleve ki van rekesztve a hitelezési körből.

Véleményem szerint ez a banki hozzáállás – bár valahol érthető – nem igazodik kellőképpen a hazai lakossági viszonyokhoz, és számos potenciális hitelfelvevőt kirekeszt. (A magyar gazdaságban jelentős számú alkalmazott dolgozik a kkv szektorban, ahol a szürkegazdaság még mindig jelen van.

A szerző megjegyzése: a szürkegazdaság felszámolása folyamatban van és jelentős eredményeket ért el a kormányzat.)

Ezáltal – ha ez a hozzáállás érdemben nem változik a jövőben – igazi tartós és hosszú távon fennmaradó hitel- és lakóingatlan-építési boom nem igazán várható. Egy mini boomra azonban elég lehet.

(Zárójelben meg kell jegyeznem, hogy ez a fajta banki hozzáállás érthető és egyébként koránt sem helytelen – hiszen nem tud kialakulni ki a 2008-ashoz hasonló hitelbuborék –, azonban kétségkívül gátolja a lakóingatlan-piac igazi felfutását.)

Legyünk egy kicsit optimistábbak és nézzük a dolgokat optimistábban.

Ha optimista szemüvegen keresztül vizsgáljuk meg a dolgot, akkor azért találunk sok pozitívumot is. Mik ezek? Nézzük.

A korábbi, 2008-as válság utáni évek (2009-től 2013-ig) szigorúbb elbírálási szempontjait kezdenek óvatosan enyhülni és a hitelintézetek egyre könnyebben adnak lakáscélú hiteleket a lakosságnak. A hitelnyújtási feltételeken több peremfeltételnél óvatos enyhítés jelei láthatóak 2017-ben, ami az ingatlanpiac számára enyhén kedvező előjel. Megítélésem szerint még mindig tág tere lenne a lazításnak, de a bankok az elmúlt évek rossz tapasztalatai miatt sajnos még mindig kicsit óvatosak.

Információim szerint azonban az elkövetkező 2-3 évre optimista várakozásaik vannak a lakáspiac kapcsán és a jelzálog-kihelyezések felfutását várják. Emiatt várhatóan keresletnövekedésre számíthatunk az elkövetkező években az ingatlanpiacon, ami az árak emelkedésének további támaszt adhat. Természetesen ha az ingatlanfejlesztő cégek esetleg túlfejlesztenének és több eladó lakás kerülne a piacra, mint ahány új vevő van, akkor az árak stabilizálódnak egy időre. Megítélésem szerint jelenleg a lakosság ezen szűk része könnyebben kap hitelt, mint az ingatlanfejlesztő

vállalatok, így az ingatlanpiaci ciklus elején, közepén a kereslet talán kicsivel nagyobb lehet, mint a kínálat. Hangsúlyoznom kell, hogy ez csak jelenleg van így.

Ha nagyon optimistán szeretném nézni a dolgokat, említhetnék még egy-két dolgot, ami pozitív irányba mutat. Pl. a hiteltörlesztésre igényelhető cafetéria bevezetése, az áfa-visszatérítés támogatása, az illetékkedvezmények bevezetése, MFB lakáskorszerűsítési 0%-os hitelprogramok bevezetése stb.

Mindezen kezdeményezések jók, azonban még nem elégségesek. Megítélésem szerint a hitelezés és a lakásépítés igazi felpörgetéséhez a jövedelemalapú hitelezési rendeleten kellene óvatosan tovább enyhíteni, és az ingatlanfejlesztő cégek hitelhez jutását kellene jobban segíteni.

Jelen könyvben a lakásárak további emelkedésének a lehetőségét kutatjuk és nem pedig a hitelpiac kilátásait, így vessünk egy pillantást a kínálati oldalra.

Ha a lakásárak jövőbeni alakulását kutatjuk, akkor vetnünk kell egy pillantást a kínálati oldalra is.

Ha a lakóingatlanok további áremelkedését vizsgáljuk, meg kell néznünk a kínálati oldalt, amit az ingatlanfejlesztő vállalatok képviselnek. Nézzük, itt mi a helyzet hitelezési szemszögből nézve.

Az ingatlanfejlesztő vállalatok közül jelenleg csak a kitűnő referenciákat és megfelelő mutatókat felmutatni képes vállalatok kaphatnak jelentősebb hitelt.

A 2008-as gazdasági válság hitelezési gyakorlatával ellentétben a kisebb, kevésbé megbízható piaci szereplők továbbra is nehezen jutnak forrásokhoz, így ők a kínálati oldalt kevésbé erősítik. A bankok túl szigorú hozzáállása itt is tetten érhető. Csak néhány valóságtól elrugaszkodott példát hadd említsek.

A bankok a kisebb ingatlanfejlesztő cégektől jelenleg, 2017 végén 35-40%-os előértékesítést várnak el ahhoz, hogy a folyósítást elindítsák. Azt várják, hogy a lakosság anélkül, hogy látná az épülő épületet, pusztán a tervezőasztalról vásárolja meg a lakásokat. Megítélésem szerint ez irreális és komoly határidőcsúszásokat okozhat majd egyes fejlesztőknél.

A másik probléma az elvárt árbevétel és a megkövetelt referencia nagysága. Olyan árbevételt várnak a cégektől, ami eleve kizárja a kisebb szereplők elindulását. Szinte csak és kizárólag nagy és komoly referenciákkal rendelkező nyereséges cégek juthatnak hitelhez.

Bizony ez is probléma, és ez is gátja egy komolyabb, hosszú távú építési boom kialakulásának. (A magánerőből folytatott kisebb lakásépítő beruházások természetesen jelen vannak a piacon, de szerepük jelenleg elhanyagolható.)

De ki fogja megvenni a hamarosan piacra zúduló nagy mennyiségű új lakásokat? Merre indulhatnak az árak?

Jelenleg véleményem szerint az alábbi rétegek lehetnek potenciális újlakás-vásárlók: Készpénzes vásárlók szűk rétege

Magas bejelentett jövedelemmel rendelkezők

Készpénzes külföldi vásárlók

Pozitív elbírálásban részesült CSOK-igénylők

Használt lakásukat eladók és megfelelő készpénzzel rendelkezők

Használt lakásukat eladók és magas bejelentett jövedelemmel rendelkezők

Összefoglalva a fentieket: véleményem szerint a finanszírozási környezet és a bankok hitelnyújtási hajlandósága jelenleg még mindig túl szigorú. Pozitív szemüvegen nézve és optimistán hozzáállva enyhén kedvező előjeleket mutat az ingatlanpiac számára. Ha hozzátesszük, hogy a közeljövőt illetően is pozitívak a banki várakozások és a hitelnyújtás feltételei is lazulhatnak, akkor a

kép enyhén kedvező irányba mutathat, ami a lakóingatlanok árait támaszthatja.

Azonban jelenleg a bankok hiteligénylési elbírálási szempontjai az ingatlanfejlesztő cégek felé továbbra is túl szigorúak, a lakossági oldalról nézve pedig túlzottan kirekesztő és nem túl széles bázis számára elérhető.

Emiatt ezt a pontot sajnos nem tudom jó szívvel teljesen pozitívra értékelni. Ez a banki hozzáállás

– megítélésem szerint – egy igazi, tartós és hosszabb távon fenntartható lakóingatlan-piaci boom kialakulását nem segíti elő. Amennyiben ez a banki hozzáállás érdemben nem változik, akkor nem fog tudni kialakulni a 2000-es évekhez hasonló mértékű építési boom. Emiatt – véleményem szerint –

egy kisebb vagy közepes mértékű lakóingatlan-építési boom kialakulásával számolhatunk. Ezt a tényezőt további ingatlan-áremelkedés szempontjából vizsgálva semlegesnek, jóindulattal enyhén pozitívnak ítélem meg.

Véleményem szerint rövid távon vizsgálva

Jelenleg van elegendő kereslet az új lakások piacán, de a kereslet mennyisége korlátos: Véleményem szerint közép távon vizsgálva

Amennyiben a bankok nem lazítanak tovább a hitelnyújtási feltételeken, nem lesz elegendő új kereslet a piacon:

1.1.4. A tőkebeáramlás iránya az ingatlanpiacra

Megítélésem szerint a tőkebeáramlás az ingatlan piacra mérsékelten pozitív. Miért is?

Szedjük két részre a dolgot.

Egyrészről nézzük a hazai lakosságot. A legfontosabb dolgokat szokásomhoz híven először leírom tőmondatokban, majd kifejtem.

Nézzük, mik befolyásolják a tőkeáramlás jelenlegi irányát.

Megítélésem szerint a következők:

A bankban tartott pénzek erodálódása, csekély hozam a bankbetéteken, lakossági hozaméhség.

Az elmúlt néhány év brókerbotrányai elriasztották a megtakarítókat az egyéb befektetési formáktól, a lakossági bizalom az ingatlanok iránt megnőtt.

A média szerepe, az ingatlanüzlet felnagyítása.

Az ingatlanfejlesztők, ügynökségek aktivitása.

Nézzük végig a pontokat!

A bankban tartott pénzek erodálódása, csekély hozam a bankbetéteken, hozaméhség Az elmúlt időszakban a bankban tartott pénzek az alacsony kamatok miatt csekély hozamra számíthattak és ez a közeljövőben sem fog érdemben változni. Emiatt az emberek csalódottak és a hozaméhségük miatt kezdenek olyan befektetési formák után kutatni, ami jobb hozamot biztosít számukra és még biztonságos is.

Mit csináljunk a megtakarításunkkal, hogy ne álljon a bankban? Egyből adódik a lehetőség: fektessünk ingatlanba!

Erősen tapasztalható a fenti jelenség a hazai piacon. Tehát lakossági részről egy pozitív tőkebeáramlást tapasztalható az ingatlanpiacra

Brókerbotrányok, lakossági bizalom